經濟導報記者 孫羅南
在多重因素的交織下，濟南的樓市近期又“熱鬧”起來了。
“最近一段時間，我的朋友圈里，很多房產中介、置業顧問都在發各種樓盤信息。”在濟南工作的劉蕾，一邊刷著微信，一邊步履匆匆地走在看房的路上。
在她的朋友圈中，有售樓處人頭攢動的視頻，有房屋成交的喜報，還有樓盤吹風漲價的消息�！皹鞘鞋F在真有那么火嗎?”劉蕾不禁發出這樣的疑問。
有多位濟南房地產業內人士也向經濟導報記者表示，今年春節過后，確實感受到了市場的回暖氣息，尤其是部分熱點區域的樓盤銷售尤為明顯，成交速度加快，個別樓盤價格也略有上調。
濟南樓市這一波回暖，倒也是事實。這背后，有一系列優化政策的加持，有市場信心的恢復，也有局部區域新房供應相對緊張的因素。
經濟導報記者多方采訪了解到，短期而言，濟南樓市近期反彈信號明顯；中長期來說，在市場回暖的同時，伴隨著土地供應的增加，后續市場供應預計會有所緩解�！昂笃诜績r預計也不會出現前幾年的大漲。”濟南一位房地產業內人士對經濟導報記者說。
“目前買房多以改善客戶為主”
濟南東部的長嶺山片區，大片佇立的樓房，見證了過往樓市下行時的沉寂，如今在經歷片區產業蛻變的同時，也迎來了更多的購買力。
在濟南漢峪金谷工作的劉蕾，迫切想著改善一下居住條件，陸續添加了一些中介的微信，并著手看房。
“從前段時間開始，中介三天兩頭都在發一些樓盤成交的信息。比如，鳳凰路的一家樓盤，2月份六期開盤，都是140平方米以上的大戶型，中介說，一些好樓層的價格都突破了3萬元/平方米。”劉蕾忍不住感嘆道，“動輒三四百萬元的一套房子，價格這么高，怎么還這么搶手啊?”
劉蕾所說的這個樓盤是一個位于濟南長嶺山片區的新樓盤。有接近該開發商的人士對經濟導報記者說，“這家樓盤六期主要是裝修規格高一些，他們之前就想賣到3萬元/平方米，期望值比較高。從價格來說，這個樓盤此前也曾賣到將近3萬元/平方米，價格漲幅其實也并不算很高，雖說不排除有炒作的因素，不過確實也有購買的人�！�
在一家大型房企濟南分公司工作多年的王坤告訴經濟導報記者，從他與同行的交流看，大家普遍認為濟南樓市近期迎來了回暖，“目前，買房多以改善客戶為主，很多人都是賣了舊房再買新房，改善的客戶比較多，而且二手房交易也比較活躍，他們能有置換的資金，這也是個重要原因。相對來說，剛需市場的反彈好像現在不是很明顯�！�
在與經濟導報記者談及今年濟南樓市時，王坤還提到，樓市這一波的回暖，也與市場的供應不無關系�！艾F在，主要是高端市場新房房源相對緊張�！蓖趵ふf。
一位濟南房企人士也持相同的看法，“現在想買稍微高端改善點的新房，比較難以選擇，就連盛福片區目前都賣得比較好�！痹摲科笕耸繉洕鷮笥浾哒f。
市場供應量有待提升
在濟南的盛福片區，各個樓盤都在鋪天蓋地建設中，呈現出一派熱鬧的場景。經濟導報記者在盛福片區走訪時，碰到了退休老兩口崔俊夫婦，他們正在各個售樓處看房。
“我們現在住在二環東路，習慣了在東邊住，想著換套大點的房子，以后也方便和子女一起住。”崔俊對經濟導報記者說，“目前看新房，主要是選擇比較少，想在歷下區買房，盛福這邊可選樓盤還多一些�！�
不過，崔俊夫婦在這里目前還沒有選到他們心儀的房子，“我們去盛福看了好幾個樓盤，都說快沒房子了，大多剩下了頂層或底層。”崔俊說。
與崔俊觀察到的情況類似，家住盛福片區中海紫御東郡小區的于先生也對經濟導報記者說，“我們到附近的新盤看了看，價格在2.2萬元-2.5萬元/平方米左右，不過現在剩下的都是頂樓、一樓、二樓，好樓層、好戶型都很少，也不知道是不是故意捂的，而且有的樓盤價格比去年開盤時每平方米還漲了一千多塊錢�！�
一家位于盛福片區的在售樓盤營銷人員告訴經濟導報記者，“目前盛福片區的樓盤很多，建設進度也比較快。招商濱河府、越秀麓端府、中電建國譽府、保利公園上城、中建星光城市，這五個應該是主力。有的樓盤供應量比較大，不過，也有的樓盤已經快賣完了。”
(濟南盛福片區在建樓盤)
中電建國譽府的銷售人員對經濟導報記者說，該樓盤就剩下最后三棟樓了，“2月中旬加推了兩棟樓，當時基本就賣了，就剩底層了，頂層都賣光了。今年春節之后，確實賣得比較好�！�
王坤對經濟導報記者說，“盛福片區前幾年一直賣得并不好，以前出一塊地，甚至都沒有開發商敢去拿地，萬科、綠城、招商等開發商在那邊剛開始也都挺難的。后來主要是別的地方沒貨供應了，尤其在歷下區，現在沒得選，也導致很多人到盛福片區選房。有的樓盤去年才開的盤，到現在已經快清盤了。”
(濟南盛福片區在建樓盤)
對于市場的供應，在山東合富副總經理許傳明看來，大多數城市都面臨的一個問題就是，市場的有效供給相對較低，“一旦需求端轉暖，立刻整個樓市供應不足的矛盾就出現了。尤其去年，我們監測的重點大城市，土地市場的表現都比較冷。供應量太少，市場的冷暖起伏變化會比較劇烈。冷暖變化的供需壓力，不需要需求極大的釋放，只要需求恢復到2021年下半年的狀態，可能整個樓市供應不足的矛盾就凸顯了�！�
他提到，“這個時候抓緊把土地市場的有效供給恢復，以后一旦消費端抬頭的時候，供給端這邊是順暢的，這也是維持市場平穩非常重要的舉措�！�
值得一提的是，就在最近，濟南今年的首批供地計劃已掛出，即將進行出讓。從濟南發布的2023年第一批擬出讓商品住宅用地項目清單看，此次的土地供應中也有一些較為優質的地塊。對于這些優質地塊，消息稱市場上很多企業都有拿地的意愿，再加上近一段時間以來濟南房地產市場的回暖，濟南即將迎來的此次土拍無疑頗受期待。
縱觀2023年整體的市場走勢，許傳明對經濟導報記者說，跟去年四季度相比，現在是能夠在現場感受到消費者情緒上的變化，市場預判上還是有回暖的態勢，“我們認為，全年的回暖基本是一個態勢�！�
“炒房客”淡出
樓市溫度的攀升，也讓部分二手房市場掀起漣漪。
經濟導報記者近期走訪濟南樓市時，從濟南一些大型連鎖中介的門店處也了解到，目前市場這波的反彈，大多集中在部分熱門區域的新樓盤，再就是二手房中的學區房。
部分正在出售二手房的業主也告訴經濟導報記者，最近看房的人多了起來。
住在濟南環山路的高女士去年下半年就準備出售自己的房子，150平方米左右，學區房，300余萬元的總價。當時，房子掛出去半年，看房者寥寥。
不過，今年春節以來，看房的人日漸多起來，高女士告訴經濟導報記者，“現在，有時一周就有五六個人來看房，有準備結婚的年輕人，也有為孩子上學考慮的夫婦�！备吲恐韵胱ゾo賣房，也是由于已經看好了一套置換的新房。
在濟南21世紀不動產從事房產中介多年的經紀人王先生，近期也忙碌在市場一線，談到濟南最近的樓市情況，他滔滔不絕道：“這段時間肯定有個波動，是回暖的時候。價格合適的話，也是賣房子的好時機�！�
不過，王先生話鋒一轉說，“但是，過了這幾個月之后，目前買房的這部分人消費完之后，動力就會有所減弱，可能價格自然就會往下落一些。畢竟，剛需還是有限的，過去房價上漲，很大一部分原因是由于炒房客買房子較多，在他們看來，未來可以保值。現在情況已經變了，尤其是有的炒房客，手里甚至有多套房子難以出手，更是沒有再炒房的資金了。”
事實上，很多一線的市場從業人士，也持相似的觀點——房價大幅上漲的非理性因素已經弱化。(應受訪者要求，劉蕾、王坤、崔俊為化名)
