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經導訪談丨專訪山東合富副總經理許傳明：濟南樓市復蘇速度超預期

來源：大眾報業·經濟導報　　加入時間：2023-3-24 21:59:33　　

　　經濟導報記者孫羅南荊超見習記者石瀟懿
　　今年春節以來，濟南樓市的一波回暖受到各界關注。如何看待這波“小陽春”？濟南樓市未來走勢如何？近日，經濟導報記者專訪了山東合富副總經理許傳明。
　　“市場復蘇速度超過業內預期”
　　經濟導報：我們看到，今年春節過后，濟南樓市迎來了一波“小陽春”，您在一線感受到的市場情況是怎樣的？濟南的新房和二手房市場表現如何？
　　許傳明：首先來看，無論是一手房還是二手房，整個市場復蘇的速度比較快，甚至超越了很多業內人士的預期。
　　新房的復蘇，我們從幾個指標上能看得出來。第一個，是各個售樓處的客戶來訪量。從一些有代表性的房地產項目來看，2月份半個月的來訪量，已經超出了去年三季度到四季度的單月最高來訪量。
　　另外，消費者的心態也發生了明顯的變化。2月份，客戶從第一次到訪售樓處到簽合同之間的簽約周期，一般都壓縮到了7天左右，而過往的這個數據，在15天到一個月之間。
　　到了3月份之后，這個數據稍微拉長了一些。但無論怎樣變化，消費者從過去持久地觀望到現在能夠迅速下單，也反映了消費者心態的變化。
　　最終，這些變化都反映在了成交量上。整個2月份，是近期少有的一個成交的高峰，其中2月11日到20日，濟南市新房日網簽量大概到了500套。而過去這幾年，濟南市的日均網簽量平均數大概在240套-260套之間。
　　二手房市場也表現出了這種持續的火熱。另外，往年二手房跟新房成交量的占比差不多是3：7，今年2月份二手房和新房的成交占比達到了4：6，這也進一步反映出，二手房復蘇的程度或者是速度，比新房更快、更強。
　　“這次的回暖趨勢可以延續”
　　經濟導報：在您看來，市場的這次回暖主要受到哪些因素的推動？
　　許傳明：應該說，整個市場是一個多方面、多因素綜合發力的結果。首先是主管部門的一些產業政策，包括一些調控措施持久發力的結果。
　　從微觀上來講，我們一直在說，房地產的需求可以被延緩，但不會憑空消失，它可以補償性地釋放。應該說，春節之后的這次熱潮，很大程度上是因為去年把這一波需求給積攢起來了，今年這時候就跟開閘放水一樣，水龍頭的水一下就出來了。這個因素也是有的。
　　經濟導報：這樣的回暖趨勢能否延續？您如何看待下一步濟南樓市的走勢？
　　許傳明：整體來看，這次的趨勢能不能延續，要看這次成交熱潮背后的動因是什么。首先，是房地產的預期是不是穩定。目前來看，我們對房地產的預期越來越穩定了，去年和前年那種忐忑不安的預期，現在已經徹底消失了。從這個角度來講，我們可以認為，這次的回暖趨勢是可以延續的。
　　另一方面，隨著宏觀經濟發展的一些不確定性逐步消除，整個經濟增長的確定性越來越穩，大家對于自己收入水平的預期，也會呈現一個比較良性的狀態。
　　最重要的是，以濟南為代表的這樣一些城市，它是城市化發展的后期，但是依然處于“強勁”的后期。最近幾年，濟南的新增城市人口差不多每年有8萬到10萬之間，這代表了什么？經過三五年的積攢，它帶來的濟南的新增置業需求，保守估計要在3萬套左右。
　　濟南從2000年200萬左右的城市人口變成了今年600萬的主城區人口，它積攢的這個龐大的人口基數背后的這種改善性的需求，也在逐年放大。
　　需求很穩定，消費者的收入預期也比較穩定，那么房地產行業的穩定預期也已經形成了，所以，我們可以判斷，接下來濟南樓市會延續這種需求相對比較活躍的狀態。
　　“一定要跟開發企業直接簽合同”
　　經濟導報：這幾年，在新房市場出現了很多所謂的“工抵房”，這種房子能買嗎？靠不靠譜？
　　許傳明：“工抵房”大概分以下幾種情況：
　　第一種是字面意義上的“工抵房”，就是開發企業把這些房源抵給了合作伙伴和供應商，這些供應商要把這個房子賣掉，回籠現金。這種房源，大部分是通過在現場更名換錢的形式去銷售的，客戶還是正常跟開發企業簽商品房銷售合同，能夠正常走按揭，所有的流程跟買普通商品房沒有區別。這里面一定要注意的是，你一定是跟開發企業直接簽合同。
　　另外一種是，開發企業其實想打折促銷，又不好意思說，那就以“工抵房”的名義，做一些特價房源，做一些優惠。這其實就是正常買普通商品房。
　　第三種比較復雜一些。房子確確實實已經賣給了一些合作伙伴，合作伙伴可能已經簽完了合同，甚至有的完成了網簽，那么在某種程度上，這房子類似于一套二手房了，這個情況是最復雜的。
　　雖然實際業務操作上不太多見，但這是我們最需要擔心的一種“工抵房”，就是各種手續不是很完善，里面可能有虛假成交，或者其他一些情況。這種情況下，購房者一定要小心。
　　對于普通老百姓來講，就要看買這套房子是不是跟開發企業直接簽合同，這是一個最大的控制風險的要點。如果是跟開發企業簽合同，相對來說，會減少很多場外的不可測的因素。
　　“有可能供應相對不足”
　　經濟導報：對剛需和有改善需求的購房者來說，如何判斷買房的時機？您能否給出一些建議？
　　許傳明：關于市民買房，其實一手托的是房地產市場，一手托的是自己的家庭生活預算。
　　首先來看，濟南的樓市情況，整個的需求接下來會延續一種比較旺盛的狀態。
　　另外一方面，濟南的樓市供應可能會有一個供應不足的“擔憂”。我們來看幾組數據：去年，濟南出讓成交的住宅建設用地，折合到建筑面積只有410萬平方米，相當于歷年同期的不到40%。也就是說，去年少出讓了接近60%的地。這些土地會轉化成今年下半年的有效市場供應，也就說，下半年的市場供應，會是歷年來的一個相對低點。
　　另外一些數據表明，去年濟南市新拿預售證的面積也比往年少了大概30%-40%，這說明開發企業去年資金比較緊張，他們在建工程的規模會在一個比較低的水平，那么這部分在建規模，就直接影響今年的有效市場供應。
　　因此，我們擔心今年濟南樓市可能會供應相對不足，從這個意義上講，無論是剛需還是改善性客戶，早看房有兩個好處，第一是房源相對充足，第二，這種供需壓力還沒有表現得那么突出的情況下，可能房價稍微還實惠一點。
　　當然，還有很多市民有自己個人的生活情況，比如說有的購房者現在預算不足，那就不要讓樓市的“指揮棒”去打亂了自己的生活安排。

編輯：史飛雪

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