經濟導報記者 杜楊
最近，國家發展改革委印發了《關于規范高效做好基礎設施領域不動產投資信托基金(REITs)項目申報推薦工作的通知》。一季度以來，針對住房租賃市場，有關部門已經陸續出臺了10條政策。
在山東，住房租賃市場日臻成熟，運營企業紛紛脫離“二房東”定位，許多長租公寓項目也根據各自定位精耕細作，在中高端領域甚至呈現出一種“租金越貴，反響越好”的現象。
山東省房地產業協會租賃專委會副秘書長王夢靜認為，隨著山東長租公寓市場的成熟，各項目都在針對目標客戶“精準畫像”，并據此對客房進行個性化定制，相關企業也紛紛在“個性化”方向上尋求突破。
“越高端越好租”
在濟南山大路197號，有一個長租公寓項目——云上美居人才公寓。
4月4日，經濟導報參觀了該人才公寓的客房。打開客房大門，只見原本合上的窗簾自動打開，床邊氛圍燈也漸漸將原本昏暗的房間照亮起來。“這間客房安裝了全套智能家居，從恒溫空調到房間采光，都可以個性化設置，并通過手機遠程控制。”該項目運營方——濟南中合公寓市場總監魯帥告訴經濟導報記者。
隨著客房光線漸明，客房墻上掛著的投影幕布也顯露出來，天花板上還有多個音箱圍繞著大床架設。在經濟導報記者看來，這里更像是酒店客房，而且影音設備十分硬核。
據了解，云上美居人才公寓是2019年開始運營的。就在那一年，國家發改委的《進一步優化供給推動消費平穩增長促進形成強大國內市場的實施方案(2019年)》等一系列文件，定下了“大力培育和發展住房租賃市場”的基調。
不過當時的山東住房租賃市場還比較“初級”。據魯帥回憶，云上美居人才公寓在初運營時，租金大約是每間每月1500元左右，客房以簡裝為主。實際上當時整個山東市場也都以簡裝為主，罕有配齊“布草四件套”(即床單、床笠、被子和枕頭)的客房。
到了2021年，國內集中式長租公寓的客房總量已達260萬套，市場不斷成熟，中合公寓也順勢開始升級產品。“除了長租公寓，我們公司還運營有酒店式公寓項目。在運營過程中，我們發現后者的市場反響越來越好！”魯帥表示。
于是，中合公寓開始嘗試將長租公寓參照酒店式公寓的標準進行產品升級，為客房配齊了“布草四件套”，還配備了冰箱、洗衣機，價格也升級到每間每月2500元左右。
“效果非常好。”魯帥表示，“盡管租金漲了不少，客房周轉率反倒更高了。”據他介紹，目前云上美居有客房近120間，其中簡裝客房僅剩30余間；精裝客房有60間，供不應求。
市場分層明顯
為什么云上美居的客房是“越高端越好租”？其優越的區位或許是原因之一。
“我們項目所處的山大路片區，周邊有解放路商圈、科技市場，還有山大、山藝等高校，客戶也多為高端高知群體，對居住體驗要求很高。”魯帥表示。
區位對長租公寓的影響有多大？同一天，經濟導報記者又來到位于天橋區小清河片區的一處長租公寓項目走訪，發現該項目周圍是家居市場，周圍沒有地鐵站等交通樞紐，公交站更是遠在1公里外。
“一開始我們也為客房配備了冰箱、洗衣機等家電。”該項目負責人李陽告訴經濟導報記者，“結果應廣大客戶的要求，我們不得不撤掉了這些家電，保留客房最基本的配置，并把租金降到每間每月1300元，這才打開了市場。”
盡管如此，李陽還是沒留住客戶。“農歷新年前，公寓有一批房客集中退房，我現在正為空置的客房發愁呢。”他說現在“住三押一”的長住型客戶越來越少，多是租住一個月以內，甚至十天半個月左右的短租客戶。
在談到租賃周期變短時，魯帥表示他也有類似的觀察：“在2019年，我們有不少長住的客戶甚至要求自己裝飾客房。近兩年，客戶的租賃周期確實越來越短了。”他認為，客戶之所以傾向租賃設施齊全的中高檔客房，正是因為希望在較短的時間內享受更舒適的居住條件。
作為資深專家，王夢靜分析，目前濟南的長租公寓行業，擁有優良地段、便捷交通等不可取代的賣點的項目，一直就是市場熱點，其特點是競品少，所面向的顧客群對價格承受能力也更強。“其余的市場需求，則被擠壓到低端市場。”她說。
“目前無論是中高端還是低端，山東住房租賃的市場需求還算穩定，市場本身也比較活躍。”王夢靜補充說。
“去二房東化”成市場大勢
魯帥還帶經濟導報記者參觀了云上美居的高端客房，客房內除了智能家居和專業的影音設備外，還多了獨立的會客間以及奢侈品擺件。
“我們還可以為客戶提供個性化的服務。”他指著會客廳里稍顯空曠的墻面說，“這套客房的上一任客戶是某大型國企駐魯分公司高管，我們專門為其定制了他們公司的巨幅LOGO掛在墻上，會客時非常氣派。”
盡管面向中低端，李陽的公寓也有“個性定制”服務，“原本撤掉了冰箱、洗衣機等家電，后來有客戶反映生活不方便，我們又搬了回來，后來這些家電的配備也成了客房的定制項目之一。”
李陽就職的公司成立于2016年，總部設在上海，旗下產品線包含綜合型租賃社區、白領公寓以及服務式酒店公寓。他負責的項目是公司與濟南本地業主打造的第一個項目。“具體來說，就是客房按照業主的標準裝修，由我們進行具體的運營管理。”他說，“這就是專業的人做專業的事。”
王夢靜表示，相對于幾年前，現在山東的住房租賃企業已越來越專業，所以才能滿足不同層次客戶的需求。“我們曾戲稱早先試水住房租賃的企業都是‘二房東’，當時不要說個性化服務了，客房能達到標準化就很不錯了。”她說，隨著住房租賃市場越來越成熟，“二房東”模式越來越少，不少項目都是業主與運營企業深度參與，雙方共同分擔風險與成本、共享收益。
幾位受訪者均表示，現在企業也在針對目標客戶群體反復“畫像”，并不斷推出具有個性化的產品，“個性化”儼然已成為市場大勢。魯帥表示，他們在高新區參與運營了某工業園區的員工宿舍，“我們擁有酒店公寓與長租公寓的運營經驗，打造與集體宿舍迥異的居住體驗，獲得了園區與職工的一致好評。”
