| 經濟導報記者 劉勇
1月份止跌回升，2月份總體上漲，3月份環比上漲，一季度樓市呈現逐月回暖態勢。然而進入二季度，樓市“躁動”的心平靜下來，逐漸恢復了“平常心”。
經濟導報記者在調查中了解到，進入二季度后，無論是新房還是二手房，看房量和成交量都與2、3月份相比有所下降，但同比去年還是好了很多。
受訪的業內人士指出，“房住不炒”已經深入人心，房價大幅上漲的非理性因素已經弱化。“隨著濟南2023年土地供應計劃的出爐，供應端的不足得以緩解，未來濟南的樓市將會平穩發展，再出現暴漲暴跌的可能性幾乎沒有。”山東錦美房產營銷有限公司副總經理袁杰在接受經濟導報記者采訪時表示。
最近的到訪量有所下降
近日，經濟導報記者走訪濟南多家樓盤的銷售中心發現，售樓處里的客戶少了，置業顧問也不在朋友圈發人氣火爆的場景了，就連二手房市場帶看量和成交量也出現了萎縮。
在濟南天橋區北園大街附近的一家樓盤，經濟導報記者看到，前來咨詢的市民并不多。該樓盤營銷總監張凱告訴經濟導報記者，最近一段時間，來看房的人少了一些。“二三月份樓盤日均到訪量基本維持在30組左右，周末一天能達到50組。”張凱表示，“最近的到訪量有所下降，日平均在20組左右，周末的話能達到30組左右。”
在東部一樓盤，項目部經理馮澤瑞告訴經濟導報記者，“現在與二三月份的到訪量相比下降了一些，但與去年相比還是有顯著提升，基本能維持在日均15組左右。售樓處確實也沒有二三月份那樣火爆，但人氣還算可以。”
同樣的情況也出現在二手房市場。
經濟導報記者在濟南鑫匯房地產經紀公司的店門口看到，幾個銷售顧問在閑聊，而在門店內，幾個銷售顧問在打電話與客戶進行溝通。
“現在看房的人少了一些，店里外出的一共4個人，2個人在帶客戶看房，還有2個人在簽合同。”該公司負責人初鑫告訴經濟導報記者，二三月份，他們店一天至少帶看七八組客戶，有時晚上8點還在帶看，“現在的帶看量一天也就是三四組客戶。”
對此，濟南華誠房地產中介公司負責人徐華鵬也表示，“一天帶看三四組客戶比較正常，那種一天帶看七八組客戶的情況有些‘躁動’。”
隨著帶看量的下降，成交量也出現了一定幅度的下滑。
徐華鵬提供的某二手房交易平臺的信息顯示，2月26日，該平臺新增客戶3026人，帶看量3128人次，成交124套；到了3月8日，新增客戶2225人，帶看量1060人次，成交65套；到了3月底日，新增客戶1817人，帶看量639人次，成交65套……
“我們不想要饑一頓飽一頓的市場，而是需要能一直溫飽下去的市場。”初鑫說道。
改善型客戶成為主導
在調查中，經濟導報記者發現，最近一段時間購房者，大多數都是改善型客戶，因此一些改善型住宅賣得比較火。
張凱告訴經濟導報記者，他們樓盤賣得最好的是140平方米以上的改善型住宅，而70平方米左右的剛需性住宅賣得相對差一點。在張凱看來，“這一波買房者以改善客戶為主，很多人是賣了房子再買房，改善客戶比較多，而且二手房交易也比較活躍，他們有置換的資金，這也是改善型住宅賣得火的重要原因。相對來說，剛需市場的反彈現在不是很明顯。”
初鑫告訴經濟導報記者，最近一段時間確實有一批客戶著急賣房，成交很爽快，只要買方誠心買，低于市場價三五萬元都可以成交。
“有個客戶就是這樣，一套市場價160萬元的住宅，最終155萬元成交。就在成交當天，賣方就在東部一樓盤簽約購買了一套300多萬元的改善型住宅。”徐華鵬說道，“這種改善型客戶有置換的資金，也是個重要原因。”
持有同樣看法的還有袁杰，他告訴經濟導報記者，目前濟南市場上，四五百萬改善型住宅成為“香餑餑”，“現在想買稍微高端點的新房，選擇性也比較大。”
據濟南房產網市場調研顯示，3月住宅成交的主力軍仍然是改善產品，多家改善樓盤供不應求，比如雪山萬科方先生城、銀豐玖璽城以及領秀城樾系健康宅等。
3月份，最受濟南市民關注的戶型是三居室，占比達到36.31%；兩居室本月關注度保持平穩，占比26.81%。四居室占比21.22％，四居室的關注度越來越高，作為改善的理想產品，四居室未來的關注度有望進一步提升。一居室的關注度占比9.69％。
經濟導報記者在采訪中了解到，由于市場上剛需盤比較少，不少客戶將目標瞄準了次新二手房。
“我原本想給父母買套六七十平方米的新房，從去年11月份開始看，濟南的各大樓盤我幾乎都走了個遍，也沒有相中的。”濟南市民方先生說道，“要么是樓層不好，要么是戶型設計不合理，要么就是位置太偏了，不適合老人住。”最終，方先生在初鑫的店內選擇了一套東部片區的次新二手房，“感覺挺好的，符合要求，價格也合適。”
未來或“價平量穩”
袁杰告訴經濟導報記者，從時間節點上來看，濟南樓市“小陽春”的頂峰已經過去一段時間了，但市場的“余溫”還在。
統計數據顯示，近兩周處于平銷期的項目周度成交仍然保持在15-25套，維持一種相對穩定的狀態。近4周的推盤量每周在620-950套之間，仍在高位，去化率一直在4成左右，高溫不至，余溫依舊。
從整體走勢來看，市場已經由2月份的“過熱”逐漸開始回調，回歸正常。預計未來一段時間內市場主旋律是“量平價穩”。
張凱告訴經濟導報記者，從價格上看，除個別項目加推價格上漲外，大部分價格基本封頂，而且有些尾盤再次給出折扣。
在袁杰看來，前期之所以出現樓盤推漲，主要是供應面有所緊張，而隨著4月初濟南2023年土地供應計劃的出爐，在一定程度上緩解了供應端的不足。
經濟導報記者注意到，濟南全市2023年度年度住宅用地計劃供應796.93公頃（11954 畝），占供地計劃總量的16.76%。2023年度市轄區住宅用地計劃供應712.01公頃，其中產權住宅用地562.46公頃（全部為商品住宅用地），租賃住宅用地21.65公頃（全部為保障性租賃住宅用地），其他住宅用地127.9公頃（全部為安置房用地）。
此外，濟南的市級平臺公司——濟南軌道交通集團、濟南城市投資集團、濟南城市建設集團、濟南城市發展集團，此次也推出了大量的土地供應計劃。而就在本月底，首批掛牌土地將迎來拍賣。
袁杰告訴經濟導報記者，此次土地供應中也有一些較為優質的地塊。對于這些優質地塊，消息稱市場上很多企業有拿地意愿，再加上近一段時間以來濟南房地產市場回暖，濟南即將迎來的土拍無疑頗受期待。
“未來即使消費端需求增長，保證供給端這邊是順暢的，這也是維持市場平穩非常重要的舉措。”袁杰表示。
濟南市房地產業協會執行副會長李剛預測，2023年商品住宅銷售規模相對穩定，新建住宅保持在約1000萬-1200萬平方米左右，二手住宅保持在約400萬平方米左右。考慮到近年來受到疫情防控抑制作用的影響，2023年濟南市房地產市場表現應會好于2022年。
“最新的數據顯示，濟南樓市已經恢復正常心了。不管是對開發商還是二手房中介來說，市場不需要大水漫灌，細水長流才是王道，這樣才是最正常的發展。”袁杰說道，“企穩回升，應該是牢牢堅持‘房子是用來住的，不是用來炒的’定位的企穩回升，是大力支持剛性和改善性住房需求的企穩回升，是防止市場大起大落的企穩回升，是促進行業高質量發展的企穩回升。”
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