“存量貸款調(diào)降”的靴子尚未落地，“商轉(zhuǎn)公”在多地又火了一把。但由于涉及民間墊資、房產(chǎn)證沒拿到等問題，對于部分購房貸款人而言，依然“食之如雞肋”。
“商轉(zhuǎn)公”是商業(yè)性住房貸款轉(zhuǎn)住房公積金貸款的簡稱，因?yàn)楫?dāng)前各地商貸與公積金貸款的利率相差較大，同時(shí)近年貸款利率全面下調(diào)，“商轉(zhuǎn)公”貸款若配套商業(yè)貸款，還可同時(shí)享受新的較低的商貸利率，這將有效減輕購房者的貸款利息負(fù)擔(dān)。
目前，已有長沙、蘇州、福州、合肥、哈爾濱等多個(gè)二線城市實(shí)施或者官宣討論研究“商轉(zhuǎn)公”業(yè)務(wù)。但與此同時(shí)，記者注意到，多地市民近期通過公開渠道反映，“商轉(zhuǎn)公”限制條件較多，商業(yè)銀行開展不積極等問題。比如，因期房延期交付，尚未取得房產(chǎn)證，購房者無法享受“商轉(zhuǎn)公”;原貸款銀行不同意該業(yè)務(wù);異地公積金無法辦理;業(yè)務(wù)僅限于借款人家庭首次申請等。
也有的城市因?yàn)楣e金個(gè)貸率超過85%的風(fēng)險(xiǎn)警戒線，在樓市寬松性政策頻出的當(dāng)下，收緊或暫停了“商轉(zhuǎn)公”業(yè)務(wù)。以長沙為例，在嘗試免除居民自籌墊款環(huán)節(jié)不到兩個(gè)月后，由于額度緊張，7月開始，對“商轉(zhuǎn)公”業(yè)務(wù)進(jìn)行限流。
“卡”在了房產(chǎn)證
“商轉(zhuǎn)公”本身是優(yōu)化公積金貸款、支持住房消費(fèi)的一種優(yōu)惠政策。但是，這種優(yōu)惠政策需要購房人在取得不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證后才能享受到。在多地住房公積金中心借款人申請條件中均明確“原商業(yè)貸款所購住房已取得不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證書(或房屋所有權(quán)和國有土地使用權(quán)證)”。
由于多地“保交樓”仍在持續(xù)推進(jìn)，對于一些在商貸利率較高時(shí)買入期房的購房者，因?yàn)殚_發(fā)商延期交付，目前尚未取得房產(chǎn)證，無緣通過“商轉(zhuǎn)公”減輕還款負(fù)擔(dān)。
近日，在人民網(wǎng)留言板上，有山東地區(qū)市民留言稱：“2018年本人在煙臺(tái)市芝罘區(qū)購得一處房產(chǎn)，但因?yàn)殚_發(fā)商房產(chǎn)證一直未辦理，而我由于每月還商業(yè)貸款的壓力太大，想辦理商業(yè)貸款轉(zhuǎn)公積金貸款，但經(jīng)咨詢煙臺(tái)當(dāng)?shù)毓e金中心，需要提供房產(chǎn)證，所以一直未辦理成功，我的商貸利率5.88%比公積金貸利率高很多，由于沒有房產(chǎn)證徒增了太多的壓力”。
8月2日，山東方面對此回應(yīng)稱，“辦證問題暫無法答復(fù)”“現(xiàn)階段只楚街道辦事處全力保證工程完工驗(yàn)收”。
無獨(dú)有偶，在甘肅、河南等省份，7月以來也均有當(dāng)?shù)厥忻裨陬I(lǐng)導(dǎo)留言板上反映類似問題。
“沒有取得房產(chǎn)證，意味著交房不順暢。為了保障資金池穩(wěn)定，地方住房公積金中心是不會(huì)主動(dòng)承擔(dān)存在貸款風(fēng)險(xiǎn)的情況。”中國房地產(chǎn)數(shù)據(jù)研究院院長陳晟告訴記者。
北京金訴律師事務(wù)所主任、北京法學(xué)會(huì)不動(dòng)產(chǎn)法研究會(huì)理事王玉臣對記者表示，由于延期交房導(dǎo)致一些購房人無法辦理“商轉(zhuǎn)公”，是延期交房給購房人帶來的負(fù)面影響之一。
“對于開發(fā)商延期交房的項(xiàng)目，開發(fā)商是違約方，甚至還可能涉及違法違規(guī)，而購房人往往是守約方，不僅支付了購房款，還可能要償還按揭貸款，損失是與日俱增的。當(dāng)守法守約者得不到充分保護(hù)，而違法違約者沒有成本和代價(jià)的時(shí)候，無疑是顯著不公的。”王玉臣認(rèn)為，這種現(xiàn)象對整個(gè)樓市的復(fù)蘇具有一定的負(fù)面影響。
但他同時(shí)說，遺憾的是，這種負(fù)面影響在法律上往往還比較難算為直接損失，甚至比較難直接通過民事訴訟的方式向開發(fā)商去主張這方面的損失。“公積金貸款和商業(yè)貸款一樣，都屬于抵押貸款，需要確保抵押物能落實(shí)到位。這就需要辦理‘商轉(zhuǎn)公’的房屋是產(chǎn)權(quán)明晰的，而取得不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證就成了大前提之一。只有取得了不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證，才能更有效管控貸款風(fēng)險(xiǎn)。”
熱點(diǎn)一二線城市難持續(xù)性開啟“商轉(zhuǎn)公”
在中國社科院研究員、中國城市經(jīng)濟(jì)學(xué)會(huì)房地產(chǎn)專委會(huì)主任王業(yè)強(qiáng)看來，“商轉(zhuǎn)公”一直存在很多限制條件，不可能大面積推廣。
“事實(shí)上，因開發(fā)商延期交房而不滿足商轉(zhuǎn)公的貸款條件的情況，也只是商轉(zhuǎn)公條件之一，即使開發(fā)商不延期交房，能不能辦成商轉(zhuǎn)公貸款，也還有其他限制條件。”王業(yè)強(qiáng)告訴記者。
他認(rèn)為，一般來看，“商轉(zhuǎn)公”不屬于常規(guī)的公積金貸款業(yè)務(wù)范疇，也只有在公積金資金比較充足的地區(qū)才有可能推出商轉(zhuǎn)公業(yè)務(wù)。目前，各地住房公積金中心基本上沒有動(dòng)力來籌措資金滿足商轉(zhuǎn)公貸款業(yè)務(wù)。
“公積金貸款作為一種相對比較便宜的資金來源，各地基本上使用比較充分，多數(shù)地區(qū)超過90%，也就是說基本上沒有資金來保證‘商轉(zhuǎn)公’持續(xù)運(yùn)行。目前，各地均有相對比例的公積金貸款需求不能得到滿足。另外，如果‘商轉(zhuǎn)公’要求只能轉(zhuǎn)純公積金貸款，這在房價(jià)較低的三四線城市可以實(shí)現(xiàn)，在一二線城市由于房價(jià)高基本很難實(shí)現(xiàn)。”王業(yè)強(qiáng)說。
不同城市對個(gè)貸率的預(yù)警標(biāo)準(zhǔn)并不相同，但多以85%或90%為閾值。上海易居研究院一份研報(bào)顯示，公積金個(gè)貸率連續(xù)3個(gè)月超過85%就是需要控制的。個(gè)貸率觸碰紅線的結(jié)果，最直接的影響是，后續(xù)公積金貸款審批會(huì)拖慢。
在長沙，根據(jù)該市日前發(fā)布的《關(guān)于進(jìn)一步優(yōu)化商轉(zhuǎn)公貸款業(yè)務(wù)的通知》，自2023年5月15日起，新增順位抵押方式辦理商業(yè)銀行住房貸款轉(zhuǎn)住房公積金貸款，職工無需自籌全部資金結(jié)清原商業(yè)銀行住房貸款后再轉(zhuǎn)住房公積金貸款。該通知有效期為5年。
按照此次優(yōu)化方案，購房者在長沙辦理“商轉(zhuǎn)公”可以“以貸還貸”，無需先將商貸還清。
然而，截至6月30日，長沙住房公積金中心個(gè)貸率達(dá)到了85.99%。7月初，長沙市住房公積金管理委員會(huì)發(fā)布《關(guān)于調(diào)整商轉(zhuǎn)公業(yè)務(wù)政策和辦理流程的通知》，商轉(zhuǎn)公貸款業(yè)務(wù)根據(jù)個(gè)貸率實(shí)行動(dòng)態(tài)管理。當(dāng)月個(gè)貸率達(dá)到85%或90%閾值時(shí)，建立商轉(zhuǎn)公貸款業(yè)務(wù)的啟動(dòng)與暫緩機(jī)制。當(dāng)個(gè)貸率介于85%(含)和90%之間時(shí)，綜合考慮中心業(yè)務(wù)受理和資金運(yùn)行狀況，對商轉(zhuǎn)公貸款業(yè)務(wù)預(yù)約進(jìn)行適度限流。
7月7日起，在長沙辦理“商轉(zhuǎn)公”業(yè)務(wù)只能每周五進(jìn)行網(wǎng)上預(yù)約。
7月下旬以來，西安、南寧、亳州等地住房公積金中心也相繼公開回應(yīng)市民稱，由于個(gè)貸率達(dá)到85%乃至90%，暫停或暫不開展“商轉(zhuǎn)公”。
8月6日，記者就“南京是否開展‘商轉(zhuǎn)公’業(yè)務(wù)”線上咨詢南京住房公積金中心。該中心表示，近幾年，南京職工使用公積金用于購房消費(fèi)需求較為旺盛，公積金提取率較高(80%左右)，且公積金貸款額度不與繳存余額掛鉤，歸集的公積金在職工提取后，用于發(fā)放貸款的資金較為緊張;目前資金使用率仍在高位運(yùn)行(100%以上)，所以南京目前不具備探索開展該項(xiàng)業(yè)務(wù)的條件，以保證正常的公積金貸款業(yè)務(wù)不受影響。“后續(xù)，我們將根據(jù)住房公積金歸集、提取、貸款資金使用情況，以及南京市房地產(chǎn)市場變化情況，進(jìn)一步研究相關(guān)政策。”
在安徽，該省住建廳7月28日對第十四屆安徽省人大代表“適時(shí)啟動(dòng)‘商轉(zhuǎn)公’減輕壓力促消費(fèi)的建議”的答復(fù)中提到，截至今年上半年，全省累計(jì)發(fā)放“商轉(zhuǎn)公”貸款2803筆，為職工節(jié)約利息支出約2.3億元。下一步，將繼續(xù)指導(dǎo)有條件的城市，積極開展住房公積金“商轉(zhuǎn)公”業(yè)務(wù)，充分發(fā)揮住房保障作用。
在省會(huì)合肥，記者6日從當(dāng)?shù)囟嗉抑髁魃虡I(yè)銀行處了解到，目前暫未開啟該業(yè)務(wù)。
“當(dāng)前，包括熱點(diǎn)城市在內(nèi)，全國整體商業(yè)貸款的利率都處于下行階段。此時(shí)，地方推行‘商轉(zhuǎn)公’的迫切性會(huì)下降。此外，任何支持剛需和改善需求的做法，都應(yīng)該考慮自身所能夠承擔(dān)的風(fēng)險(xiǎn)。”陳晟說。
根據(jù)《安徽省住房公積金資金流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警機(jī)制實(shí)施辦法》，住房公積金個(gè)人住房貸款率在85%至90%之間，且資金凈流量連續(xù)三個(gè)月為負(fù)數(shù)。自2022年5月以來，安徽省住房公積金維持在個(gè)貸率85%。
另據(jù)住建部、財(cái)政部和中國人民銀行今年二季度發(fā)布的《全國住房公積金2022年年度報(bào)告》，去年，在浙江、重慶和貴州三地，當(dāng)?shù)刈》抗e金年度個(gè)人住房貸款率超過90%，安徽、福建、海南、廣西等地個(gè)貸率超過85%，上海個(gè)貸率也達(dá)到84.9%。(來源：第一財(cái)經(jīng))
