經(jīng)濟導報記者 劉勇
近日，合肥市召開全市房地產(chǎn)工作專題會議，提出“大膽穩(wěn)妥推進商品房‘現(xiàn)房銷售’試點”“積極探索商品房銷售按套內(nèi)面積計價”等10條舉措。此消息一出，引發(fā)網(wǎng)友熱議。
近年來商品房公攤面積爭議不斷，不少網(wǎng)友在“吐槽”公攤面積的同時也發(fā)出疑問：為何不能按套內(nèi)面積交易？畢竟，按套內(nèi)面積交易可減少開發(fā)商與購房者之間因面積產(chǎn)生的糾紛。
那么，商品房按照套內(nèi)面積來交易是否可行？對此，經(jīng)濟導報記者進行了調(diào)查。
期盼按“套內(nèi)”交易
實際上，近年來公攤面積引發(fā)的爭議比比皆是。如青島一購房者購買110平方米的房子，到手卻發(fā)現(xiàn)套內(nèi)面積只有60多平方米;購房時銷售人員口頭承諾的31%公攤面積，收房時卻變成了46%。
“我希望能按‘套內(nèi)’面積買房，我就知道了我買的100平方米的房子就是100平方米，而不是現(xiàn)在的72平方米了，這樣就不會被開發(fā)商用公攤面積來忽悠了。”濟南市民翟瑩說道。
據(jù)經(jīng)濟導報記者了解，前幾年翟瑩購買了一套101.25平方米的房子，購買時也不清楚公攤多少，直到房產(chǎn)證下來后才發(fā)現(xiàn)，101.25平方米的房子，套內(nèi)面積只有72.85平方米，另外的28.4平方米則是公攤面積。
“當時真不知道公攤有這么大，如果知道這么大，我就不買了�！钡袁撜f，“我都不知道這接近30平方米的面積都在哪兒?”
事實上，公攤面積被詬病，除了面積大小外，還多因其規(guī)則不透明，以及各方在其中寬泛的操作空間。2001年施行的《商品房銷售管理辦法》明確規(guī)定：商品房建筑面積由套內(nèi)建筑面積和公用建筑面積共同組成。具體來說，套內(nèi)建筑面積=套內(nèi)使用面積+套內(nèi)墻體面積+陽臺建筑面積。
而公用建筑面積一般由以下兩部分組成：電梯井、樓梯間、垃圾道、變電室、設備間、公共門廳和過道、地下室、值班警衛(wèi)室以及其他功能上為整棟建筑服務的公共用房和管理用房建筑面積。
“如果按套內(nèi)面積計算，這28.4平方米的錢就省下了�！钡袁撜f道。
除了所謂的買房省錢外，在市民徐少杰看來，如果按套內(nèi)面積計算，消費者在后續(xù)的生活同樣可以省下不少支出。他告訴經(jīng)濟導報記者，現(xiàn)在的物業(yè)費、衛(wèi)生費等都按照建筑面積計算。公攤面積越大，額外付出的費用就越高�！霸诔袚斯珨偯娣e后，又要承擔居住后的各種額外費用。造成權責不清，增加了居住費用和各項開支�！�
不過，對于翟瑩的說法，濟南一家房地產(chǎn)開發(fā)公司的項目部經(jīng)理張凱并不認同�！安荒苓@樣算，買房的錢一分也不會少。用套內(nèi)面積計價銷售，房款總價不會變，但是單價會上漲�！�
在張凱看來，一套建筑面積100平方米的房子售價2萬元/平方米，如果按照20%的公攤計算，套內(nèi)使用面積為80平方米，在總價不變的情況下，單價就變成了2.5萬元/平方米�！斑@個改變，涉及的只是兩種不同的計算方法。即原來按照建筑面積計算，以后按照套內(nèi)面積計算，結果就是每平方米單價上漲，但房產(chǎn)的總價不變�！睆垊P表示。
短期內(nèi)或難實現(xiàn)
在濟南市民胡浩看來，公攤面積是開發(fā)商的灰色地帶。 按建筑面積售房，容易讓一些不良的開發(fā)商在公攤面積上暗箱操作，使套內(nèi)面積減少，公攤面積變大。
胡浩告訴經(jīng)濟導報記者，關于公攤面積，還有一個很老的梗：每一個小區(qū)的所有房子的公攤面積加起來，一定會超過這個小區(qū)的實際公攤面積，“這大概就是所謂的1+1〉2吧�！�
在采訪中，不少人對按“套內(nèi)面積”銷售存在幾個疑問?“現(xiàn)在各種稅費是按照建筑收取的，建筑面積如果不作為房屋交易的標準計量方法，難道提高費率?以前買房子的怎么辦?兩三年前買了房子還沒有辦不動產(chǎn)證的怎么算?這些問題都需要解決�！笔忻駨堢岢隽俗约旱目捶�。
張凱認為，公攤面積短期內(nèi)不會取消。在他看來，開發(fā)商并不會故意將公攤做大賺消費者的錢。“在容積率固定的前提下，如果開發(fā)商將公攤盲目做大，根本沒法多賺一分錢，反而會因為公攤過大丟失客戶�！�
在一家二手房中介公司的負責人初鑫看來，按套內(nèi)面積交易對房屋交易跟后續(xù)其他環(huán)節(jié)產(chǎn)生的連帶影響，也該有配套的落地政策。
“比如，二手房該如何交易。雖然房子交易將執(zhí)行套內(nèi)面積計算標準，但現(xiàn)有的二手房都是按照建筑面積計價，它們被再次投入市場后，到底是根據(jù)新規(guī)則執(zhí)行，還是沿襲舊規(guī)，關系到購房者和賣房者雙方利益，如何平衡，需要有規(guī)則層面的回應。”
房產(chǎn)行業(yè)分析師宋海濤表示，公攤積弊已久，取消似乎迫在眉睫。但目前情況下，仍然不現(xiàn)實。開發(fā)商的樓面價是按建筑面積算的，各項成本也是按建筑面積算的，如果取消公攤，房子的成本指引的房價一定是上漲的。就拿第一個取消公攤的城市重慶來舉例子，其商品房分為兩種方式出售:無公攤出售和有公攤出售，而這兩種方式的總價一樣。取不取消公攤，對于購房者的實際購房成本來說，是沒有什么區(qū)別的。唯一的好處就是，購房者買得明白。
宋海濤表示，公攤面積制度不完善，取消是早晚的事情。不過，凡事不可操之過急，雖然現(xiàn)階段不少城市有取消公攤的試點，但里面牽扯到的東西太多，距離全面鋪開還有很長的一段路要走�！爸挥型晟品ㄒ�(guī)和規(guī)范市場，讓開發(fā)商循規(guī)蹈矩，依法依規(guī)執(zhí)行，才能減少因公攤面積帶來的困擾和風險。如果去掉公攤面積，也要加強監(jiān)管和防止出現(xiàn)新的問題。”
“可以先從二手房交易開始，然后對新房銷售進行改變，均按套內(nèi)面積計算。當然要給予市場一年或者兩年的雙軌制過渡期，建筑面積和套內(nèi)面積并行。”宋海濤建議道。
