經濟導報記者 劉勇 見習記者 于婉凝
8月31日，中國人民銀行、金融監(jiān)管總局聯(lián)合發(fā)布《關于調整優(yōu)化差別化住房信貸政策的通知》和《關于降低存量首套住房貸款利率有關事項的通知》。就在幾天前，住房城鄉(xiāng)建設部、中國人民銀行、金融監(jiān)管總局聯(lián)合印發(fā)了《關于優(yōu)化個人住房貸款中住房套數認定標準的通知》，推動落實購買首套房貸款“認房不認貸”政策措施。
除此之外，財政部、稅務總局、住房城鄉(xiāng)建設部發(fā)布《關于延續(xù)實施支持居民換購住房有關個人所得稅政策的公告》。
受訪的業(yè)內人士認為，新政接連發(fā)布，對房產市場回暖以及房產市場穩(wěn)定發(fā)展會起到比較好的作用。
“新政對市場潛在的需求轉換成有效的需求有一定幫助，對保障房地產市場的穩(wěn)定發(fā)展起到積極作用。”山東大學經濟學院教授李鐵崗接受經濟導報記者采訪時表示。
存量房貸可以“省錢”
“昨天(9月1日)看了新聞我立馬給我的客戶經理打電話，詢問房貸能降多少的問題�！�9月2日，濟南市民喬振生在接受經濟導報記者采訪時表示，“客戶經理也不清楚調整的方式，只是說，理論上可以降低。”
據了解，2020年，喬振生在濟南東部片區(qū)貸款150萬元購買了一套住房。“當時的房貸利率是基準加20個基點，今年年初調整后是4.5%，不知道這次能降多少。”
就在9月1日下午，中國人民銀行山東省分行發(fā)布《關于山東省各地市首套住房商業(yè)性個人住房貸款利率政策下限情況的公示》。其中明確，山東除了濟寧外其他各市，2019年10月8日到2022年5月14日的房貸利率下限是LPR，2022年5月15日至今的房貸，利率下限是LPR下浮20個基點。
也就是說，2022年5月15日之后貸款買房的市民，在符合條件的情況下，房貸利率有可能會降到4.0%。
喬振生給經濟導報記者算了一筆賬：按照此前的房貸利率4.5%(LPR4.3%+20個基點)計算，他每個月要還7600.28元，按照調整后的房貸利率4.4%(調整后為LPR4.2%+20個基點)計算，每個月的還款金額是7511.41元，如果能調整到下限(4.2%)，每個月只要還7335.26元。
“這樣算下來，最高我一個月能節(jié)省利息265元左右，最低的話也能節(jié)省接近90元�！眴陶裆f。
“說實話，我也不知道這樣算是不是正確，一切要實施細則出臺后才知道具體的調整方案�！币患疑虡I(yè)銀行的個貸部經理魏政說，“不過文件明確，存量首套住房商業(yè)性個人住房貸款的借款人可以向承貸機構提出申請置換，在LPR上的加點幅度不得低于原貸款發(fā)放時所在城市首套房商業(yè)性個人住房貸款利率政策下限�！�
市場回暖
李鐵崗認為，連續(xù)出臺的政策，可以降低購房的成本，同時降低融資的成本。從經濟學原理上來看，降低首付實際上就是降低入門成本、入門門檻，降低利率實際上就是降低融資成本�！耙话銇碚f，降低首付即降低入門成本對于消費需求的影響多一些，降低利率即降低融資成本對于投資相對比較敏感。當然，這都會同時對消費以及投資需求產生影響。”
在李鐵崗看來，融資成本的降低對投資性需求的影響敏感程度相對比較高，而首付降低對消費需求的影響更明顯一些。
“新出臺的政策是個好事，對房產市場回暖以及房產市場穩(wěn)定發(fā)展會起到比較好的作用�！闭缋铊F崗所說，經濟導報記者走訪了多個在售樓盤發(fā)現，之前相對冷清的售樓處又有了熱鬧的氣息。
在濟南北湖片區(qū)一樓盤售樓處，銷售顧問告訴經濟導報記者，9月2日的到訪客戶量跟上周一周的總量相當，感覺市場有所回暖�！耙驗樵瓉硎赘犊钣袎毫Φ囊恍┤耍抡砰_后貸款可以多了，首付款壓力就小了，量自然就起來了�！�
據經濟導報記者了解，面對市場的回暖，該樓盤依舊保持相關的折扣優(yōu)惠，去化仍然是其目前的首要任務。
在李鐵崗看來，新政對市場潛在的需求轉換成有效的需求有一定幫助，對保證房地產市場的穩(wěn)定發(fā)展起到積極作用。“但不會出現房產市場以前的那種火爆場面，出現供不應求的狀態(tài)，大家來搶房子這樣一種局面。最主要的就是我們國家房產政策不管怎么變化，原來的調控和現在這個手段都是為了促進房產市場穩(wěn)定發(fā)展，總基調就是‘房住不炒’。就是要在大量增加消費性需求的基礎上來發(fā)展房地產，而不是刺激投資型需求來發(fā)展房地產，這就是我們國家房產發(fā)展目前的總基調�！�
進入“存量房時代”
政策出來了，新房出現了回暖，二手房市場有啥變化？
對此，經濟導報記者走訪了多個二手房中介公司發(fā)現，濟南的房地產市場出現了新的變化，二手房的銷量逐漸與新房的銷量縮小差距。
9月3日，在濟南一家二手房中介公司，負責人徐鵬告訴經濟導報記者，新政對客戶心理刺激作用比較大，需求正在慢慢釋放，這兩個月成交比較多。
“以前，在濟南市場中，新房成交量占據絕對主流地位，現在有了新的變化，二手房成交量正在上升�！毙禊i說道，“一方面是因為改善型客戶的一二手房聯(lián)動，另一方面是因為市場進入了存量房時代�！�
濟南鑫匯房地產經紀公司負責人初鑫也持同樣的看法。
初鑫告訴經濟導報記者，從這幾個月的成交數據看，二手房的銷售回暖比新房好很多。“今年前7個月，濟南已經成交二手住宅4.4萬套，超過去年全年成交套數(4.21萬套)，而且最近2個月，新房二手房的成交量幾乎持平。”
在初鑫看來，之所以出現這樣的情況，主要是因為二手房的議價能力更強，而且省事方便�！耙惶锥址康膾炫苾r和成交價差不多有20萬-30萬的議價空間，而且對買方來說，成交交付后，只需要簡單收拾就能入住，不用擔心爛尾或者延遲交房�！�
“確實，不少準購房者從我們這里流失轉而投向了二手房市場。”濟南一樓盤的銷售總監(jiān)袁杰說道，“我們對一些準客戶進行后期維護時發(fā)現，他們已經轉向了二手房市場。主要還是價格問題，在同區(qū)域內，有些房齡10年內的二手房比新房確實便宜一些�！�
