經(jīng)濟(jì)導(dǎo)報(bào)記者 劉勇 見(jiàn)習(xí)記者 楊佳琪
9月11日，濟(jì)南市住房城鄉(xiāng)建設(shè)局方面消息稱(chēng)，濟(jì)南市對(duì)當(dāng)前房地產(chǎn)調(diào)控政策措施進(jìn)行調(diào)整：取消二環(huán)以?xún)?nèi)的歷下區(qū)、市中區(qū)區(qū)域購(gòu)房限制。同時(shí)，商品住房取得《不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證書(shū)》后即可上市交易。
同日，青島將市南區(qū)、市北區(qū) (原四方區(qū)域除外) 移出限購(gòu)區(qū)域，全域取消限購(gòu)政策。同時(shí)在本市范圍內(nèi)，商品住房取得《不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證書(shū)》可上市交易。
受訪的業(yè)內(nèi)人士指出，此次調(diào)整購(gòu)房政策是根據(jù)房產(chǎn)市場(chǎng)實(shí)時(shí)調(diào)整的必要行為，是符合市場(chǎng)現(xiàn)狀的。對(duì)準(zhǔn)購(gòu)房者來(lái)說(shuō)，現(xiàn)在是購(gòu)房的最好時(shí)機(jī)。“新政保證了二手房市場(chǎng)的供應(yīng)量，穩(wěn)定了二手房市場(chǎng)的持續(xù)活躍，激發(fā)賣(mài)舊買(mǎi)新的改善性訴求，同時(shí)又會(huì)帶動(dòng)新建商品房的消化。”山東合富輝煌房地產(chǎn)顧問(wèn)有限公司副總經(jīng)理許傳明在接受經(jīng)濟(jì)導(dǎo)報(bào)記者采訪時(shí)表示。
全域放開(kāi)限購(gòu)
經(jīng)濟(jì)導(dǎo)報(bào)記者注意到，此前濟(jì)南二環(huán)之外其他城區(qū)已經(jīng)取消限購(gòu)，因此，可以說(shuō)濟(jì)南全面取消限購(gòu)。
對(duì)此，山東大學(xué)經(jīng)濟(jì)學(xué)院教授李鐵崗表示，新政對(duì)市場(chǎng)潛在的需求轉(zhuǎn)換有一定幫助，對(duì)保障房地產(chǎn)市場(chǎng)的穩(wěn)定發(fā)展起到積極作用。“此次調(diào)整購(gòu)房政策目的是為了調(diào)整房產(chǎn)市場(chǎng)目前的狀態(tài)，調(diào)動(dòng)房產(chǎn)市場(chǎng)購(gòu)買(mǎi)的活躍度和流動(dòng)性，保持房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展。”
諸葛數(shù)據(jù)研究中心高級(jí)分析師關(guān)榮雪對(duì)此表示，從政策角度來(lái)看，取消限購(gòu)，降低購(gòu)房門(mén)檻，意味著原本不具備資格的購(gòu)房者重新獲得入市資格，將會(huì)釋放一批購(gòu)房需求，提振交易活躍度，對(duì)于去庫(kù)存和拉動(dòng)市場(chǎng)活力有著重要意義。同時(shí)，取消限售，將會(huì)加快房屋在市場(chǎng)的流通性，同時(shí)對(duì)改善換房時(shí)間限制進(jìn)行了大幅度的松綁，有利于釋放更多需求。
結(jié)合樓市表現(xiàn)來(lái)看，2023年8月濟(jì)南新房單月成交延續(xù)下降態(tài)勢(shì)，青島止降轉(zhuǎn)升略顯韌性，兩城前8月累計(jì)成交規(guī)模均不及去年同期。根據(jù)諸葛數(shù)據(jù)研究中心監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)顯示，2023年1-8月，濟(jì)南、青島新建商品住宅分別成交43273套、69518套，較去年同期分別下降約2.2%、11.3%。
經(jīng)濟(jì)導(dǎo)報(bào)記者梳理發(fā)現(xiàn)，濟(jì)南全面取消限售并非一蹴而就，而是根據(jù)市場(chǎng)的變化逐步進(jìn)行調(diào)整的。
2016年10月2日，濟(jì)南市正式開(kāi)始實(shí)施限售限購(gòu)政策，隨后層層加碼。直到2022年5月22日，濟(jì)南市公布房地產(chǎn)調(diào)控政策適度調(diào)整，實(shí)施涉及限購(gòu)范圍、限售條件和公積金貸款額度等三項(xiàng)調(diào)整政策，具體包括：不再將長(zhǎng)清區(qū)、章丘區(qū)列入限購(gòu)范圍;將上市交易的限售條件，由取得不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證滿(mǎn)2年調(diào)整為限購(gòu)區(qū)域內(nèi)住房網(wǎng)簽滿(mǎn)2年可持證交易。
2022年5月23日，濟(jì)南市再增加三項(xiàng)新舉措，支持養(yǎng)老及多子女家庭合理住房需求;優(yōu)化非本市戶(hù)籍家庭購(gòu)房條件;優(yōu)化個(gè)人購(gòu)房信貸政策。
在持續(xù)了一段時(shí)間后，2022年9月15日，濟(jì)南市持續(xù)優(yōu)化房地產(chǎn)政策措施，繼續(xù)對(duì)二環(huán)以?xún)?nèi)的歷下區(qū)、市中區(qū)區(qū)域?qū)嵤┫拶?gòu)。這意味著除二環(huán)以?xún)?nèi)的歷下區(qū)、市中區(qū)區(qū)域?qū)嵤┫拶?gòu)?fù)猓溆鄥^(qū)域不再限購(gòu)。
2023年9月11日，取消二環(huán)以?xún)?nèi)的歷下區(qū)、市中區(qū)區(qū)域購(gòu)房限制；同時(shí)，商品住房取得《不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證書(shū)》后即可上市交易。至此，濟(jì)南全面取消限購(gòu)限售政策。
盤(pán)活市場(chǎng)需求
新政對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)有何影響?
對(duì)此，許傳明認(rèn)為，濟(jì)南、青島調(diào)整購(gòu)房政策對(duì)“金九銀十”時(shí)期樓市有一定促動(dòng)作用。一方面，新政策頒布后，很多改善型購(gòu)房的市民能夠便利地出舊入新，盤(pán)活市場(chǎng)需求。
濟(jì)南一房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商的項(xiàng)目部副總經(jīng)理張凱在接受經(jīng)濟(jì)導(dǎo)報(bào)記者采訪時(shí)表示，該政策對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)保持平穩(wěn)健康發(fā)展能起到積極的效果。但具體能發(fā)揮多大的效用，還要看市場(chǎng)對(duì)于政策的響應(yīng)情況。
在他看來(lái)，新政意味著住房限購(gòu)區(qū)域購(gòu)房的居民可新增購(gòu)房資格，使得本地和外地戶(hù)籍家庭都能在原來(lái)基礎(chǔ)上多買(mǎi)住房，不僅釋放了本地的購(gòu)房需求，也有利于吸引外地人口在濟(jì)南買(mǎi)房置業(yè)。
而據(jù)經(jīng)濟(jì)導(dǎo)報(bào)記者了解，在新政出臺(tái)后，張凱所在的公司正在開(kāi)會(huì)商討是否調(diào)整售樓政策，“我們肯定會(huì)借這個(gè)機(jī)會(huì)對(duì)銷(xiāo)售策略進(jìn)行調(diào)整，借政策之手加快清庫(kù)存。”
盡管看好新政帶來(lái)的效果，但張凱表示，房地產(chǎn)的市場(chǎng)底向來(lái)是慢于政策底的，所以不要指望市場(chǎng)立即反彈。“房地產(chǎn)市場(chǎng)的恢復(fù)是一個(gè)波浪式發(fā)展、曲折式前進(jìn)的過(guò)程。”
“我認(rèn)為可以出手買(mǎi)房了。”濟(jì)南市民高程在接受經(jīng)濟(jì)導(dǎo)報(bào)記者采訪時(shí)表示。
據(jù)經(jīng)濟(jì)導(dǎo)報(bào)記者了解，今年年初高程有了換房的想法，但一直在觀望。“雖然一直看房，但沒(méi)出手。看著一個(gè)個(gè)政策出臺(tái)，總期待著還能再出臺(tái)新的政策。”高程說(shuō)，“我感覺(jué)這就是政策底了，政策底后就是市場(chǎng)底，所以這個(gè)時(shí)候買(mǎi)房是合適的。”
對(duì)于未來(lái)是否還有新的政策出臺(tái)，對(duì)此許傳明表示，應(yīng)該還會(huì)有其他工具。“目前來(lái)看這幾個(gè)政策的工具，實(shí)際都是長(zhǎng)期以來(lái)形成的一些政策性工具，市場(chǎng)非常期待還有一些全新的工具出臺(tái)。”
二手房供應(yīng)量或?qū)⒃黾?/STRONG>
在許傳明看來(lái)，相比于取消二環(huán)以?xún)?nèi)的歷下區(qū)、市中區(qū)區(qū)域購(gòu)房限制，商品住房取得《不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證書(shū)》后即可上市交易的影響力度更大。
許傳明告訴經(jīng)濟(jì)導(dǎo)報(bào)記者，濟(jì)南市很多的準(zhǔn)購(gòu)房者屬于改善型需求，特點(diǎn)就是以舊換新。雖然今年新房市場(chǎng)表現(xiàn)比較冷清，但二手房市場(chǎng)一直處于活躍的狀態(tài)，這可能會(huì)導(dǎo)致二手房的存量消化很多。“在這種情況下，允許新拿房產(chǎn)證的房子上市交易，就保證了二手房市場(chǎng)的供應(yīng)量，穩(wěn)定了二手房市場(chǎng)的持續(xù)活躍，激發(fā)賣(mài)舊換新的改善性需求，同時(shí)又會(huì)帶動(dòng)新建商品房的消化。”
在濟(jì)南鑫匯房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司負(fù)責(zé)人初鑫看來(lái)，此次濟(jì)南解除二環(huán)內(nèi)歷下區(qū)和市中區(qū)的限購(gòu)，對(duì)新房影響不大，因?yàn)槎h(huán)內(nèi)歷下和市中區(qū)的新樓盤(pán)不太多。
“不過(guò)新政有利于老城區(qū)核心地段的房產(chǎn)交易和流通，也會(huì)促使更多的二手房掛牌交易，增加二手房市場(chǎng)的供應(yīng)量。同時(shí)，短期內(nèi)有可能出現(xiàn)二手房的降價(jià)潮，同質(zhì)化嚴(yán)重的二手房如果想快速成交，估計(jì)難逃降價(jià)的結(jié)果。尤其是同一個(gè)小區(qū)誰(shuí)先降價(jià)，誰(shuí)就能率先賣(mài)出舊房換新房，二手房市場(chǎng)或?qū)⑦M(jìn)入混戰(zhàn)時(shí)代。”初鑫說(shuō)。
附濟(jì)南限購(gòu)政策歷程：
2016年9月28日
濟(jì)南出臺(tái)“房八條”，實(shí)施價(jià)格指導(dǎo)。
2016年10月2日
濟(jì)南限購(gòu)：首付比例由20%提高到30%，非本市戶(hù)籍限購(gòu)一套
一、購(gòu)買(mǎi)首套住房商業(yè)貸款最低首付比例由20%提高至30%，購(gòu)買(mǎi)二套住房商業(yè)貸款最低首付比例由30%提高至40%。
二、家庭用于購(gòu)房的公積金貸款最高額度由70萬(wàn)元調(diào)整為60萬(wàn)元，個(gè)人公積金貸款最高額度由40萬(wàn)元調(diào)整為30萬(wàn)元;本市戶(hù)籍家庭購(gòu)買(mǎi)第三套住房不提供公積金貸款。
三、本市戶(hù)籍家庭已有三套住房的，暫不得再購(gòu)房。非本市戶(hù)籍家庭在我市限購(gòu)一套住房。
2016年10月8日
濟(jì)南限購(gòu)細(xì)則出臺(tái)：買(mǎi)房需提供限購(gòu)證明，離婚規(guī)避限購(gòu)行不通
2016年10月14日
濟(jì)南住房公積金管理中心發(fā)布公告稱(chēng)，公積金貸款買(mǎi)二套房不再有首套標(biāo)準(zhǔn)，二套必須首付四成。濟(jì)南原公積金貸款政策為：首套房已還清貸款，二套房公貸執(zhí)行首套標(biāo)準(zhǔn)。
2016年12月26日
濟(jì)南市限購(gòu)加碼，將歷下區(qū)、市中區(qū)、槐蔭區(qū)、天橋區(qū)、歷城區(qū)及高新區(qū)設(shè)為限購(gòu)區(qū)域，如在上述六區(qū)加長(zhǎng)清區(qū)范圍內(nèi)已擁有2套住房的本市戶(hù)籍居民家庭，無(wú)法再度在限購(gòu)區(qū)域購(gòu)買(mǎi)住房。
2017年4月19日
濟(jì)南再度將長(zhǎng)清區(qū)、章丘區(qū)納入限購(gòu)范圍。
2022年5月22日
濟(jì)南優(yōu)化房地廠政策措施，涉及限購(gòu)范圍、限售條件和公積金貸款額度等三項(xiàng)調(diào)整政策，具體包括：不再將長(zhǎng)清區(qū)、章丘區(qū)列入限購(gòu)范圍;將上市交易的限售條件，由取得不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證滿(mǎn)2年調(diào)整為限購(gòu)區(qū)域內(nèi)住房網(wǎng)簽滿(mǎn)2年可持證交易;在濟(jì)南市行政區(qū)域內(nèi)購(gòu)買(mǎi)首套普通自住住房申請(qǐng)住房公積金貸款，一人繳存住房公積金的職工家庭最高可貸款額度由30萬(wàn)元提高至35萬(wàn)元，兩人及以上繳存住房公積金的職工家庭最高可貸款額度由60萬(wàn)元提高至70萬(wàn)元。
2022年5月23日
濟(jì)南市又再增加三項(xiàng)新舉措，自5月24日起實(shí)施。
一是支持養(yǎng)老及多子女家庭合理住房需求。本市戶(hù)籍家庭, 限購(gòu)區(qū)域內(nèi)家庭住房總套數(shù)在兩套及以下，有父母投親養(yǎng)老情況并取得居住證6個(gè)月以上的，可在限購(gòu)區(qū)域內(nèi)增購(gòu)商品住房1套;家庭有2個(gè)(含)以上子女的(子女已經(jīng)取得本市戶(hù)籍，其中至少1個(gè)未成年)，可在限購(gòu)區(qū)域內(nèi)增購(gòu)商品住房1套。
二是優(yōu)化非本市戶(hù)籍家庭購(gòu)房條件。非本市戶(hù)籍家庭在我市限購(gòu)區(qū)域內(nèi)限購(gòu)1套住房，在濟(jì)南市繳納個(gè)人所得稅或社會(huì)保險(xiǎn)由“近3年內(nèi)連續(xù)2年”調(diào)整為“近2年內(nèi)連續(xù)1年”;大學(xué)本科及以上學(xué)歷的購(gòu)房者，連續(xù)繳納社會(huì)保險(xiǎn)由“6個(gè)月以上”調(diào)整為“3個(gè)月以上”。
三是優(yōu)化個(gè)人購(gòu)房信貸政策。經(jīng)山東省市場(chǎng)利率定價(jià)自律機(jī)制研究通過(guò)，本市戶(hù)籍家庭在我市限購(gòu)區(qū)域內(nèi)限購(gòu)2套住房，二套房商業(yè)貸款首付比例由60%調(diào)整至40%。本市戶(hù)籍家庭在本市無(wú)住房的，無(wú)論此前有無(wú)貸款記錄，購(gòu)買(mǎi)住房申請(qǐng)貸款視為首套住房貸款。非本市戶(hù)籍家庭貸款首付比例由60%調(diào)整至30%。
2022年9月15日
濟(jì)南市持續(xù)優(yōu)化房地產(chǎn)政策措施，取消對(duì)二環(huán)以?xún)?nèi)的歷下區(qū)、市中區(qū)區(qū)域?qū)嵤┫拶?gòu)。
2023年9月11日
濟(jì)南市對(duì)當(dāng)前房地產(chǎn)調(diào)控政策措施進(jìn)行調(diào)整：取消二環(huán)以?xún)?nèi)的歷下區(qū)、市中區(qū)區(qū)域購(gòu)房限制;同時(shí)，商品住房取得《不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證書(shū)》后即可上市交易。
