存量房貸利率與全國新發(fā)放房貸利率偏離太多？別著急，以后借款人可與銀行自主協(xié)商、動態(tài)調(diào)整存量房貸利率啦！
10月31日，截至記者發(fā)稿，工商銀行、農(nóng)業(yè)銀行、中國銀行、建設(shè)銀行等國有大型商業(yè)銀行公告稱，將從明天（11月1日）起，陸續(xù)對商業(yè)性個人住房貸款利率實行新的定價機制。
根據(jù)上述銀行的公告，已發(fā)放的以貸款市場報價利率（下稱“LPR”）為定價基準(zhǔn)的浮動利率商業(yè)性個人住房貸款（包含首套、二套及以上個人住房貸款，公積金組合貸款中的商業(yè)性個人住房貸款部分）借款人，可向上述銀行申請變更借款合同中的定價條款約定，包括：調(diào)整貸款利率在LPR基礎(chǔ)上的加點值（下稱“加點值”，可為負(fù)值）；變更重定價周期的約定。
上述銀行公告，固定利率或采用基準(zhǔn)利率定價的個人住房貸款，如需申請變更借款合同定價條款約定，須先轉(zhuǎn)換為以LPR為定價基準(zhǔn)的浮動利率貸款（下稱“固轉(zhuǎn)浮”）。轉(zhuǎn)換時，加點值等于原合同利率水平與最近一個月相應(yīng)期限LPR的差值。轉(zhuǎn)換成功后，在貸款剩余期限內(nèi)，不能申請轉(zhuǎn)回按固定利率或基準(zhǔn)利率定價。
記者梳理了幾個關(guān)鍵問題：
問題1：什么是重定價周期？
重定價周期是指浮動利率貸款合同中，利率跟隨定價基準(zhǔn)調(diào)整的時間間隔。在利率重定價日，定價基準(zhǔn)會調(diào)整為最近一個月LPR所對應(yīng)的數(shù)值。現(xiàn)在的個人住房貸款一般每年重定價一次，中國人民銀行公告〔2024〕第11號取消對個人住房貸款重定價周期最短為1年的行政性限制。
問題2：重定價周期可如何調(diào)整？
11月1日以后，新發(fā)放房貸借款人可以自主選擇重定價周期，存量房貸借款人也可與銀行業(yè)金融機構(gòu)協(xié)商，重新約定重定價周期。
大多數(shù)銀行提供的重定價周期共三個選項：三個月、半年、一年。重定價周期為三個月的，每年重定價4次；重定價周期為半年的，每年重定價2次；重定價周期為一年的，每年重定價1次。需要注意的是，大多數(shù)銀行規(guī)定，存量房貸借款人在整個貸款存續(xù)期內(nèi)，重定價周期只能調(diào)整一次，不能多次調(diào)整。
專家提示，房貸合同期限普遍較長，部分期限達(dá)到30年，從整個貸款周期看，重定價周期長短對借款人的影響是中性的。在LPR下行周期內(nèi)，重定價周期越短，借款人可早享受降息紅利。如果未來經(jīng)濟形勢好轉(zhuǎn)，政策利率和LPR進入上行通道，在利率上行周期內(nèi)，重定價周期越短，借款人也會以更快速度適用較高的利率，更早承受加息負(fù)擔(dān)，重定價周期只能調(diào)整一次，借款人要綜合考慮自身情況審慎決策，用好這一次選擇的權(quán)利。
問題3：怎么判斷我的房貸利率是否“過高”？
根據(jù)中國人民銀行公告〔2024〕第11號，2024年11月1日起，存量房貸利率與全國新發(fā)放房貸利率偏離達(dá)到一定幅度時，借款人可與銀行自主協(xié)商、動態(tài)調(diào)整存量房貸利率。
問題的核心在于，如何判斷是否“過高”。記者從有關(guān)商業(yè)銀行獲悉，為兼顧合理讓利與可持續(xù)性經(jīng)營，商業(yè)銀行經(jīng)過測算，將該偏離幅度約定為30BP。
“偏離幅度的設(shè)定是調(diào)整規(guī)則的關(guān)鍵內(nèi)容。偏離幅度如果設(shè)定過大，借款人心理有落差，可能增加提前還貸，不利于建立存量房貸利率漸進有序調(diào)整的長效機制。偏離幅度如果設(shè)定過小，可能造成頻繁重置合同，超出銀行業(yè)務(wù)承受能力，借款人也難以及時享受到優(yōu)惠。”有業(yè)內(nèi)人士解釋。
問題4：如何了解全國新發(fā)放房貸平均利率水平？
具體調(diào)整規(guī)則為，以中國人民銀行最新發(fā)布的全國新發(fā)放房貸平均利率所對應(yīng)的加點幅度加30BP為門檻值，若存量房貸的加點幅度高于門檻值，則可與銀行協(xié)商調(diào)整為門檻值。對應(yīng)的加點幅度為中國人民銀行最新發(fā)布的全國新發(fā)放房貸利率減去對應(yīng)季度5年期以上LPR均值。中國人民銀行官網(wǎng)“利率政策”欄目中，每年1月、4月、7月、10月末公布上一季度全國新發(fā)放房貸利率水平，供銀行和借款人參考。
例如，中國人民銀行官網(wǎng)公布的2024年第三季度全國新發(fā)放個人房貸加權(quán)平均利率為3.33%，當(dāng)季5年期以上LPR均值為3.85%，則對應(yīng)的加點幅度為3.33%-3.85%=-52BP，則調(diào)整門檻為-52BP+30BP=-22BP，即所有加點幅度高于-22BP的存量房貸借款人可與銀行協(xié)商，將加點幅度調(diào)整至-22BP。考慮到10月25日絕大多數(shù)借款人的加點幅度已經(jīng)批量調(diào)整至-30BP，預(yù)計2024年第四季度絕大多數(shù)借款人無需調(diào)整加點幅度。
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