10月31日，濟南市政府新聞辦召開發(fā)布會，邀請市法院等部門的相關(guān)負責(zé)人介紹濟南探索建立不動產(chǎn)自行處置“帶封過戶（融資）”新模式的有關(guān)情況。經(jīng)濟導(dǎo)報記者了解到，“帶封過戶”提高了處置效率，減低了處置成本，而在這其中公證機構(gòu)也發(fā)揮著重要作用。
濟南市法院黨組成員、副院長張生在新聞發(fā)布會上表示，截至10月底，濟南全市法院共受理執(zhí)行實施案件73350件，執(zhí)結(jié)60914件，執(zhí)行到位161.4億元；堅持務(wù)實創(chuàng)新激發(fā)執(zhí)行效能，為解決查人找物難問題，研發(fā)“智慧執(zhí)行跨部門查控平臺”，在2024年全國“數(shù)據(jù)要素×” 大賽山東分賽中獲二等獎；堅持府院聯(lián)動推動綜合治理，完善聯(lián)合信用懲戒機制和修復(fù)機制，推動建設(shè)協(xié)助法院執(zhí)行“一件事”項目；堅持善意文明理念完善司法為民舉措，在全國首創(chuàng)不動產(chǎn)處置“帶封過戶”新模式。
據(jù)介紹，“帶封過戶”是指在公證機構(gòu)參與下，不經(jīng)法院司法拍賣程序，由債務(wù)人自行出售查封財產(chǎn)，實現(xiàn)不動產(chǎn)在查封情況下辦理買賣合同網(wǎng)簽備案、不動產(chǎn)轉(zhuǎn)移登記等手續(xù)，最終通過出售財產(chǎn)所得款項實現(xiàn)債務(wù)清償。“帶封融資”是指在公證機構(gòu)參與下，允許債務(wù)人以查封財產(chǎn)自行辦理抵押融資業(yè)務(wù)，實現(xiàn)不動產(chǎn)在查封情況下辦理抵押登記，最終通過抵押融資所得款項實現(xiàn)債務(wù)清償。
據(jù)介紹，執(zhí)行程序中，傳統(tǒng)的財產(chǎn)處置方式是通過司法拍賣的形式對財產(chǎn)進行處置，一般需經(jīng)過財產(chǎn)調(diào)查、評估、公告、一拍、二拍、變賣、過戶、騰退等流程，處置周期長、程序繁、費用高、價值不確定大、交付對抗性強。債務(wù)人自行處置財產(chǎn)，充分尊重當(dāng)事人的財產(chǎn)處置意愿，可以有效實現(xiàn)財產(chǎn)價值，更加及時高效的兌現(xiàn)勝訴當(dāng)事人權(quán)益。但是，不動產(chǎn)帶有查封，市場受眾對債務(wù)人缺乏信心，潛在買受人有限，自行處置成交率低。而“先解封后處置”，對債權(quán)人而言存在風(fēng)險，往往需第三方墊資償債后方才同意解封，又提高了債務(wù)人的交易成本。濟南法院堅持有解思維，以“查封的相對效力”為理論基礎(chǔ)，探究并遵循立法本意，推出不動產(chǎn)自行處置“帶封過戶（融資）”模式，激活了長期休眠的法律條款。
張生表示，為推動“帶封過戶（融資）”模式落地見效，濟南法院采取了多項舉措。
濟南中院聯(lián)合不動產(chǎn)登記中心、公證機構(gòu)等部門多次召開研討會，邀請專家學(xué)者對“帶封過戶”模式進行理論論證，創(chuàng)新公證機構(gòu)參與執(zhí)行調(diào)解機制、交易資金提存模式、帶封登記交易機制以及查封不動產(chǎn)按揭貸款機制。多部門聯(lián)合出臺指導(dǎo)意見，建立“帶封過戶”制度流程。
選取濟南轄區(qū)案件量最大、法拍數(shù)量最多的歷下法院作為試點法院，篩選被執(zhí)行人有自行處置意愿的案件，引入公證調(diào)解、公證代辦、公證提存機制，對接不動產(chǎn)登記機構(gòu)進行“先過戶再解封”，實現(xiàn)零風(fēng)險“帶封過戶”。在總結(jié)經(jīng)驗的基礎(chǔ)上，推動“帶封過戶”模式從執(zhí)行階段向訴前訴中階段、從民事執(zhí)行案件向刑事涉財產(chǎn)執(zhí)行案件、從單一查封案件向多輪查封案件、從二手房向新建商品房、從“帶封過戶”向“帶封融資”擴展。
將“帶封過戶”模式的推廣運用納入執(zhí)行重點工作，多次在全市法院執(zhí)行工作會議上推廣試點經(jīng)驗。豐富執(zhí)行培訓(xùn)內(nèi)容，邀請專家學(xué)者、實務(wù)人員講解“帶封過戶”制度流程，解答操作中遇到的問題、難點，在全市法院推廣應(yīng)用。截至2024年10月30日，全市轄區(qū)12家法院采用“帶封過戶”模式成功處置房產(chǎn)110套、房屋建筑面積約1.2萬平方米，成交金額達2.1億元。
“帶封過戶（融資）”模式的實踐，努力實現(xiàn)當(dāng)事人權(quán)益最大化。“帶封過戶”模式堅持善意文明執(zhí)行理念，尊重債務(wù)人的財產(chǎn)處置意愿，降低了執(zhí)行的對抗性，提升了債務(wù)人的償債能力，有利于債權(quán)人權(quán)益的快速及時兌現(xiàn)，實現(xiàn)了各方利益的多贏共贏。“帶封融資”模式，打通了查封財產(chǎn)的融資瓶頸，實現(xiàn)了價值利用最大化，盤活了查封資產(chǎn)，解決了融資需求，為暫時陷入困境的債務(wù)人創(chuàng)造了重生機會。
“帶封過戶”模式實現(xiàn)了處置程序的快捷高效，最快7天即可完成交易并結(jié)案，提升查封財產(chǎn)處置效率50%以上。審執(zhí)全流程的適用“帶封過戶”模式，減少了各方的經(jīng)濟成本、時間成本、信用成本等，使權(quán)利的保護駛上了快車道。不動產(chǎn)查封狀態(tài)下的先行過戶，為購房者按揭貸款創(chuàng)造了條件，實現(xiàn)了債權(quán)利益、財產(chǎn)利益和融資利益的最大化。
同時，有效提升市場交易信心。“帶封過戶”模式通過公證參與，增加了各方的信任度；借助公證提存，保障了資金安全；采用先過戶后解封的方式，確保了交易安全。各部門的聯(lián)動配合，讓當(dāng)事人和買受人放心安心。交易信心的提升，增加了資源供給和交易機會，激發(fā)了市場活力。
（大眾新聞·經(jīng)濟導(dǎo)報記者 劉勇）
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