經濟導報記者 劉勇
“我手頭的錢不足以提前還貸，而且我也不想冒著風險用消費貸或者經營貸去沖抵房貸，變相降低房貸利率。”7月2日，濟南市民李傳力向經濟導報記者表示，“但我的房貸利率確實有點高，銀行就不能和去年一樣主動給我們調整利率嗎？或者重啟轉按揭業務讓我們的房貸利率下調一些，緩解壓力？”
經濟導報記者在采訪中了解到，和李傳力一樣在房貸利率高位“進場”的很多購房者，尤其是二套房購房者，希望降低貸款利率來減輕還貸壓力。
不過受訪的業內人士指出，轉按揭業務重啟的可能性不大，同時對于存量房貸利率下調，還需要政策的支持和平衡各方面的利益關系。
被叫停的轉按揭
據經濟導報記者了解，李傳力2021年在濟南購買了一套住宅，當時貸款210萬元，其中50萬元的公積金貸款，160萬元的商貸，當時的商業房貸利率是LPR+35BP（基點），雖然經歷了多輪調整，房貸利率降至了4.2%，但與如今濟南新發房貸3.45%相比，仍高出75個BP。
“我去房產中介那里咨詢過，對方倒是給了兩個辦法，但都無法使用。”李傳力說道，“一個是商轉公，再一個就是通過轉按揭業務降低房貸利率。”
李傳力告訴經濟導報記者，他不符合商轉公的條件，因為他用的是組合貸的方式購買的住房。
按照《濟南市個人住房貸款轉住房公積金貸款暫行辦法》規定，商轉公只能轉為純公積金貸款，不能轉為組合貸款，并且原個人住房組合貸款也不能申請轉公積金貸款。
此外，轉按揭業務早在2007年就被監管部門叫停了。2007年9月，央行、原銀監會聯合發布了《關于加強商業性房地產信貸管理的通知》以及補充通知等文件，并召開了加強商業性房地產信貸管理專題會議，嚴厲查處假按揭、加按揭、轉按揭等違規行為和變通做法。
什么是轉按揭？對此濟南一家商業銀行的個貸部經理馮以軒給出了解釋。“簡單說轉按揭相當于你在A銀行辦理的房貸利率高一些，幾年后，你又在B銀行貸了一筆款將A銀行的房貸一次性還清，然后將B銀行的貸款轉為房貸，而且利率還低一些。”
轉按揭業務并非沒有隱憂。有金融管理部門專業人士指出，在經濟上行、房價持續上漲的環境下，轉按揭和加按揭極易放大住房信貸規模。還會成為炒房者的投機工具，獲得資金后購買多套住房或進入股市，增加了銀行的潛在風險，加劇了房地產和股市泡沫成分。
馮以軒給經濟導報記者舉例說明，一位購房者通過A銀行貸款100萬元買了套價值150萬元的房子，還了幾年后，他把貸款轉到了B銀行，而B銀行對他的房產進行重新評估，發現房產漲價，值250萬元，就給他放貸170萬元，比原來的貸款額度還高。“這就是典型的轉按揭和加按揭業務。購房者套出的多余資金可以再按揭買房或者投入股市。”
“從銀行業整體來看，轉按揭被看做是一種‘挖墻腳’行為，會引發銀行之間的過度競爭甚至惡性競爭。”銀行業分析師張鵬博在接受經濟導報記者采訪時表示。“一旦放開轉按揭，中小銀行會以較低的利率從大銀行手中搶奪客戶，商業銀行會大打利率價格戰，而大銀行為了保住房貸客戶也會加入到利率價格戰中。”
尚需政策支持
李傳力給經濟導報記者算了一筆賬，以商業貸款金額160萬元30年期、等額本息的還款方式，按照利率4.2%計算，總還款金額為281.67萬元左右；如果按照5年期LPR計算，總還款金額為273.33萬元左右；如果按照濟南最新的首套房的利率3.45%計算，總還款金額257萬元左右。“聽說未來首套房貸利率還會下調，如果調到3.25%的話，總的還款金額就到了250萬元左右，差額更大了。”李傳力說。
正是因為利息的支出能降低不少，因此不少存量房貸借款人眼下討論最多的便是：“存量房貸利率能不能再降一點兒？”
張鵬博告訴經濟導報記者，目前呼吁下調房貸利率的主要集中于存量房首套房貸客戶和存量二套房貸客戶。“目前存量首套房貸客戶的房貸利率基本都在4.2%左右，而二套房貸客戶的利率則更高一些，大多都在4.5%—5%左右，對于他們來說房貸的壓力更高一些。”
對于存量房貸利率下調的可能性，經濟導報記者走訪了多家銀行，得到的答復均為“目前沒有下調存量房貸的政策”。
在張鵬博看來，對于銀行而言，下調存量房貸利率有利于緩解提前還款問題，留存優質客戶。但銀行凈息差已經處于歷史低位，下調存量房貸利率會進一步壓低銀行的利潤空間。
根據國家金融監督管理總局數據，2024年一季度商業銀行凈息差為1.54%，較上年末的1.69%減少0.15個百分點，較上年同期的1.74%下降0.2個百分點。凈息差持續下行，不僅會影響到銀行信貸投放意愿和服務實體經濟能力，更會影響到銀行體系的風險防控能力和金融穩定安全。
有業內數據測算，存量按揭貸款平均下調80個基點，商業銀行息差可能下滑6—9個基點，由此可見，凈息差的持續下降或將成為存量房貸利率調整的掣肘。
“為了給利率‘高位站崗’購房者減負，其實很簡單，就像去年8月份央行出臺一個降低存量房貸利率的指導意見，銀行就可以參照執行了。”張鵬博表示， “在沒有政策支持的前提下，銀行無權自行調整房貸利率水平，靈活調整還款模式已經是銀行唯一的選擇。”
正如張鵬博所說，經濟導報記者注意到，不少銀行創新推出了個性化的房貸還款政策。如平安銀行推出了“二階段還款”“雙周供”“輕松還”和“氣球貸”等特色還款方式的房貸業務。建設銀行推出了“輕松供”“尾期還”房貸業務，興業銀行推出了“隨薪供”房貸業務。
張鵬博認為，銀行可以考慮給存量房貸客戶發放一定期限的利率優惠券。“就像消費貸的利率優惠券一樣，可以發放給客戶使用。對客戶來說，能夠享受到階段性的利率補貼，起到了降低利率的作用；對銀行來說，利率優惠券的優惠幅度、期限和數量可以根據市場情況進行調整，具有較好的可控性，同時也不需要改變原有合同，相對便利。”
