經(jīng)濟導報記者 劉勇
“我手頭的錢不足以提前還貸，而且我也不想冒著風險用消費貸或者經(jīng)營貸去沖抵房貸，變相降低房貸利率。”7月2日，濟南市民李傳力向經(jīng)濟導報記者表示，“但我的房貸利率確實有點高，銀行就不能和去年一樣主動給我們調(diào)整利率嗎？或者重啟轉(zhuǎn)按揭業(yè)務(wù)讓我們的房貸利率下調(diào)一些，緩解壓力？”
經(jīng)濟導報記者在采訪中了解到，和李傳力一樣在房貸利率高位“進場”的很多購房者，尤其是二套房購房者，希望降低貸款利率來減輕還貸壓力。
不過受訪的業(yè)內(nèi)人士指出，轉(zhuǎn)按揭業(yè)務(wù)重啟的可能性不大，同時對于存量房貸利率下調(diào)，還需要政策的支持和平衡各方面的利益關(guān)系。
被叫停的轉(zhuǎn)按揭
據(jù)經(jīng)濟導報記者了解，李傳力2021年在濟南購買了一套住宅，當時貸款210萬元，其中50萬元的公積金貸款，160萬元的商貸，當時的商業(yè)房貸利率是LPR+35BP（基點），雖然經(jīng)歷了多輪調(diào)整，房貸利率降至了4.2%，但與如今濟南新發(fā)房貸3.45%相比，仍高出75個BP。
“我去房產(chǎn)中介那里咨詢過，對方倒是給了兩個辦法，但都無法使用。”李傳力說道，“一個是商轉(zhuǎn)公，再一個就是通過轉(zhuǎn)按揭業(yè)務(wù)降低房貸利率。”
李傳力告訴經(jīng)濟導報記者，他不符合商轉(zhuǎn)公的條件，因為他用的是組合貸的方式購買的住房。
按照《濟南市個人住房貸款轉(zhuǎn)住房公積金貸款暫行辦法》規(guī)定，商轉(zhuǎn)公只能轉(zhuǎn)為純公積金貸款，不能轉(zhuǎn)為組合貸款，并且原個人住房組合貸款也不能申請轉(zhuǎn)公積金貸款。
此外，轉(zhuǎn)按揭業(yè)務(wù)早在2007年就被監(jiān)管部門叫停了。2007年9月，央行、原銀監(jiān)會聯(lián)合發(fā)布了《關(guān)于加強商業(yè)性房地產(chǎn)信貸管理的通知》以及補充通知等文件，并召開了加強商業(yè)性房地產(chǎn)信貸管理專題會議，嚴厲查處假按揭、加按揭、轉(zhuǎn)按揭等違規(guī)行為和變通做法。
什么是轉(zhuǎn)按揭？對此濟南一家商業(yè)銀行的個貸部經(jīng)理馮以軒給出了解釋。“簡單說轉(zhuǎn)按揭相當于你在A銀行辦理的房貸利率高一些，幾年后，你又在B銀行貸了一筆款將A銀行的房貸一次性還清，然后將B銀行的貸款轉(zhuǎn)為房貸，而且利率還低一些。”
轉(zhuǎn)按揭業(yè)務(wù)并非沒有隱憂。有金融管理部門專業(yè)人士指出，在經(jīng)濟上行、房價持續(xù)上漲的環(huán)境下，轉(zhuǎn)按揭和加按揭極易放大住房信貸規(guī)模。還會成為炒房者的投機工具，獲得資金后購買多套住房或進入股市，增加了銀行的潛在風險，加劇了房地產(chǎn)和股市泡沫成分。
馮以軒給經(jīng)濟導報記者舉例說明，一位購房者通過A銀行貸款100萬元買了套價值150萬元的房子，還了幾年后，他把貸款轉(zhuǎn)到了B銀行，而B銀行對他的房產(chǎn)進行重新評估，發(fā)現(xiàn)房產(chǎn)漲價，值250萬元，就給他放貸170萬元，比原來的貸款額度還高。“這就是典型的轉(zhuǎn)按揭和加按揭業(yè)務(wù)。購房者套出的多余資金可以再按揭買房或者投入股市。”
“從銀行業(yè)整體來看，轉(zhuǎn)按揭被看做是一種‘挖墻腳’行為，會引發(fā)銀行之間的過度競爭甚至惡性競爭。”銀行業(yè)分析師張鵬博在接受經(jīng)濟導報記者采訪時表示。“一旦放開轉(zhuǎn)按揭，中小銀行會以較低的利率從大銀行手中搶奪客戶，商業(yè)銀行會大打利率價格戰(zhàn)，而大銀行為了保住房貸客戶也會加入到利率價格戰(zhàn)中。”
尚需政策支持
李傳力給經(jīng)濟導報記者算了一筆賬，以商業(yè)貸款金額160萬元30年期、等額本息的還款方式，按照利率4.2%計算，總還款金額為281.67萬元左右；如果按照5年期LPR計算，總還款金額為273.33萬元左右；如果按照濟南最新的首套房的利率3.45%計算，總還款金額257萬元左右。“聽說未來首套房貸利率還會下調(diào)，如果調(diào)到3.25%的話，總的還款金額就到了250萬元左右，差額更大了。”李傳力說。
正是因為利息的支出能降低不少，因此不少存量房貸借款人眼下討論最多的便是：“存量房貸利率能不能再降一點兒？”
張鵬博告訴經(jīng)濟導報記者，目前呼吁下調(diào)房貸利率的主要集中于存量房首套房貸客戶和存量二套房貸客戶。“目前存量首套房貸客戶的房貸利率基本都在4.2%左右，而二套房貸客戶的利率則更高一些，大多都在4.5%—5%左右，對于他們來說房貸的壓力更高一些。”
對于存量房貸利率下調(diào)的可能性，經(jīng)濟導報記者走訪了多家銀行，得到的答復(fù)均為“目前沒有下調(diào)存量房貸的政策”。
在張鵬博看來，對于銀行而言，下調(diào)存量房貸利率有利于緩解提前還款問題，留存優(yōu)質(zhì)客戶。但銀行凈息差已經(jīng)處于歷史低位，下調(diào)存量房貸利率會進一步壓低銀行的利潤空間。
根據(jù)國家金融監(jiān)督管理總局數(shù)據(jù)，2024年一季度商業(yè)銀行凈息差為1.54%，較上年末的1.69%減少0.15個百分點，較上年同期的1.74%下降0.2個百分點。凈息差持續(xù)下行，不僅會影響到銀行信貸投放意愿和服務(wù)實體經(jīng)濟能力，更會影響到銀行體系的風險防控能力和金融穩(wěn)定安全。
有業(yè)內(nèi)數(shù)據(jù)測算，存量按揭貸款平均下調(diào)80個基點，商業(yè)銀行息差可能下滑6—9個基點，由此可見，凈息差的持續(xù)下降或?qū)⒊蔀榇媪糠抠J利率調(diào)整的掣肘。
“為了給利率‘高位站崗’購房者減負，其實很簡單，就像去年8月份央行出臺一個降低存量房貸利率的指導意見，銀行就可以參照執(zhí)行了。”張鵬博表示， “在沒有政策支持的前提下，銀行無權(quán)自行調(diào)整房貸利率水平，靈活調(diào)整還款模式已經(jīng)是銀行唯一的選擇。”
正如張鵬博所說，經(jīng)濟導報記者注意到，不少銀行創(chuàng)新推出了個性化的房貸還款政策。如平安銀行推出了“二階段還款”“雙周供”“輕松還”和“氣球貸”等特色還款方式的房貸業(yè)務(wù)。建設(shè)銀行推出了“輕松供”“尾期還”房貸業(yè)務(wù)，興業(yè)銀行推出了“隨薪供”房貸業(yè)務(wù)。
張鵬博認為，銀行可以考慮給存量房貸客戶發(fā)放一定期限的利率優(yōu)惠券。“就像消費貸的利率優(yōu)惠券一樣，可以發(fā)放給客戶使用。對客戶來說，能夠享受到階段性的利率補貼，起到了降低利率的作用；對銀行來說，利率優(yōu)惠券的優(yōu)惠幅度、期限和數(shù)量可以根據(jù)市場情況進行調(diào)整，具有較好的可控性，同時也不需要改變原有合同，相對便利。”
