在9月24日的國務院新聞辦公室新聞發(fā)布會上，中國人民銀行行長潘功勝宣布，將降低存量房貸利率和統(tǒng)一房貸最低首付比例。引導商業(yè)銀行將存量房貸利率降至新發(fā)放貸款利率的附近，預計平均降幅大約在0.5個百分點左右。統(tǒng)一首套房和二套房的房貸最低首付比例，將全國層面的二套房貸款最低首付比例由當前的25%下調到15%。
合富輝煌山東公司副總經理、壹合產業(yè)研究院院長許傳明在接受經濟導報記者采訪時表示，“市場供需基本面的調整，例如鼓勵或限制購房，主要影響市場供需。而房地產行業(yè)本身是一個資金量聚集的行業(yè)，資金量非常大，所以，資金量的調整是更重要的。此次從金融體系的政策來看，也是做了比較大的支持，應該算是宏觀調控層面中最重要的一個層面。”
金融層面調控影響更大
潘功勝表示，“最近幾年來，人民銀行不斷完善房地產金融宏觀審慎政策，從供需兩端綜合施策，多次調降個人住房貸款的最低首付比例、降低貸款利率、取消利率政策下限，設立保障性住房再貸款支持收購存量商品房等系列政策。”
潘功勝介紹說，“為落實中央關于促進房地產市場平穩(wěn)健康發(fā)展的決策部署，這次人民銀行會同金融監(jiān)管總局出臺了五項房地產金融的新政策。”
他說，“第一項政策就是引導銀行降低存量房貸利率。去年8月份，人民銀行推動商業(yè)銀行有序降低存量房貸利率，效果是比較好的。今年5月17日，全國房貸利率的政策下限放開之后，原來對按揭貸款是在LPR基礎上加減點，全國是有一個政策下限的，在5月17日那一次房貸新政中，我們把這個下限給取消了，新發(fā)放貸款利率在市場報價利率基礎上減點幅度擴大，利率水平大幅下降，再一次拉大了新老房貸的利差。尤其是在北京、上海、深圳、廣州這些大城市，原來的加點幅度比較高，那次調整之后，新發(fā)放按揭貸款和原來存量按揭貸款之間的利差更大。”
“對此，人民銀行擬指導銀行對存量房貸利率進行批量調整，將存量房貸利率降至新發(fā)放貸款利率的附近，我們預計平均下降幅度在0.5個百分點左右。”潘功勝提到，“之所以說是平均，因為貸款在不同時期放的，不同時期、不同地區(qū)、不同銀行，發(fā)放的存量房貸利率水平不一樣，我們預測下降的幅度是一個預期的平均數。銀行下調存量房貸利率，有利于進一步降低借款人房貸利息支出，我們預計這一項政策將惠及5000萬戶家庭，1.5億人口，平均每年減少家庭的利息支出總數大概1500億元左右，這有助于促進擴大消費和投資，也有利于減少提前還貸行為，同時還可以壓縮違規(guī)置換存量房貸的空間，保護金融消費者的合法權益，維護房地產市場平穩(wěn)健康發(fā)展。”
“我們近期會正式發(fā)布這個文件。”潘功勝說，“下一步，我們也在考慮將指導商業(yè)銀行完善按揭貸款的定價機制，由銀行、客戶雙方基于市場化原則自主協(xié)商進行動態(tài)調整。”
許傳明對經濟導報記者說，“從房地產行業(yè)本身的特征來看，原有的限購、限貸等措施，往往都是在市場供需基本面這個層面進行了一些調整。這些調整也非常重要，但是房地產本身屬于資金聚集量比較大的行業(yè)，金融層面的調控其實是對整個房地產行業(yè)影響更大的一種調控措施。”
“比如說，這一波房地產市場的‘虛火’是從什么時候開始降溫的？就是那‘三條紅線’開始，這‘三條紅線’政策本身，就是金融體系的政策。”許傳明說，“所以，這次從金融體系的政策來看，也是做了比較大的支持，應該算是宏觀調控層面中最重要的一個層面。”
許傳明還打了個比方：“就像劃船一樣，以前供需基本面的限購、限貸或者鼓勵銷售、購買等措施，就類似于劃船的時候限制你的劃槳動作，或者是給你換了一個更好的槳。而在金融層面，這決定了順水還是逆水行船的問題。從這個意義上講，應該說這次金融調控支持，就相當于將房地產這條船又放到了順流而下、順水行船的條件上。”
利于提高銷量
在談到“統(tǒng)一房貸最低首付比例至15%”政策時，潘功勝表示，“為更好支持城鄉(xiāng)居民剛性和多樣化改善性住房需求，全國層面的商業(yè)性個人住房貸款將不再區(qū)分首套房和二套房，最低首付比例統(tǒng)一為15%。5月17日以后，首套房已經是15%了，當時二套房是25%，這次把首套房、二套房統(tǒng)一為15%。”
“這里我想說明兩點，各個地方可以因城施策，自主確定是否采取差別化的安排，并確定轄區(qū)內的最低首付比例下限。因為全國這么大的地方，不同城市之間、地區(qū)之間房地產市場情況差別很大，地方政府可以采取差別化的安排，在全國底線基礎上確定轄區(qū)內最低首付比例下限。”潘功勝說，“另外一點，商業(yè)銀行根據客戶風險狀況和意愿，與客戶協(xié)商確定具體的首付比例水平。因為15%只是一個最低的首付比例，商業(yè)銀行要基于對客戶風險的評估，可能會比這個水平要高，也有客戶說我有錢，可以付30%首付比例，這是商業(yè)銀行和個人之間的一種市場化的磋商。”
對于此次房地產調控，尤其是統(tǒng)一首套房和二套房的房貸最低首付比例等措施，許傳明在接受經濟導報記者采訪時表示，“這幾年的房地產市場，一直限制措施比較多，主要還是由于其有投機屬性。那么現(xiàn)在，房地產行業(yè)經過這一輪的波動，其實整個市場已經把房地產的投資屬性基本上擠壓沒了，剩下的是房地產的居住屬性了。所以，相關利率的下調和優(yōu)惠政策，也算是支持實質性的居住需求。”
他進一步提到，“二手房和新房的金融政策基本上看齊了，這會加大二手房銷售的規(guī)模。現(xiàn)在，二手房跟一手房是聯(lián)動的，很多改善型需求都是靠賣掉手里的房子，然后再進行‘老換新’和‘小換大’。二手房成交順暢，實際上有利于新房、改善型住房的成交。”
支持收購房企存量土地
此外，在談及五項房地產金融的新政策時，潘功勝還介紹說，“第三項政策是延長兩項房地產金融政策文件的期限。前期，人民銀行和金融監(jiān)管總局出臺了‘金融16條’、經營性物業(yè)貸款這兩項政策，對促進房地產市場平穩(wěn)健康發(fā)展和化解房地產市場風險發(fā)揮了積極作用。其中，房企存量融資展期、經營性物業(yè)貸款等階段性政策，原來按照文件是2024年12月31日到期，我們這次和金融監(jiān)管總局作出決定，把這兩個政策從2024年12月31日延長到2026年12月31日。”
“第四項政策是優(yōu)化保障性住房再貸款政策。5月17日，人民銀行宣布了設立3000億元保障性住房再貸款，引導金融機構按照市場化、法治化原則，支持地方國有企業(yè)以合理價格收購已建成未出售的商品房，用作配售型或配租型保障性住房，這是房地產市場去庫存的一項重要舉措。為進一步增強對銀行和收購主體的市場化激勵，我們將保障性住房再貸款政策中人民銀行出資的比例，由原來的60%提高到100%。原來商業(yè)銀行放100億元，人民銀行提供60億元，現(xiàn)在商業(yè)銀行放100億元，人民銀行提供低成本資金100億元，加快推動商品房的去庫存進程。”他說。
潘功勝表示，“第五項政策是支持收購房企存量土地。在將部分地方政府專項債券用于土地儲備基礎上，研究允許政策性銀行、商業(yè)銀行貸款支持有條件的企業(yè)市場化收購房企土地，盤活存量用地，緩解房企資金壓力。在必要的時候，也可以由人民銀行提供再貸款支持。這項政策我們和金融監(jiān)管總局還在一起研究。”
（大眾新聞·經濟導報記者 孫羅南 見習記者 賈義航）
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