周末的濟南領(lǐng)秀城貴和購物中心吸引了不少消費群體，從購物到餐飲，從冰場到影院，作為濟南南部商圈的重要商業(yè)綜合體，該購物中心成為周邊居民日常消費的重要場所。
自2014年開業(yè)以來，領(lǐng)秀城貴和購物中心已運營超過十年，在濟南的商圈中也占據(jù)一席之地。如今，該項目成為中國綠發(fā)投資集團有限公司（下稱“中國綠發(fā)”）首單基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs（不動產(chǎn)投資信托基金）的底層資產(chǎn)。
為拓寬融資渠道，近年來，不少企業(yè)都在推進持有型不動產(chǎn)的資產(chǎn)證券化，以盤活存量商業(yè)資產(chǎn)。
就在近期，中金中國綠發(fā)商業(yè)資產(chǎn)封閉式基礎(chǔ)設(shè)施證券投資基金（下稱“中金中國綠發(fā)購物中心REIT”）已正式申報，底層資產(chǎn)即為濟南領(lǐng)秀城貴和購物中心。
“將有效盤活公司商業(yè)資產(chǎn)”
經(jīng)濟導(dǎo)報記者注意到，中國綠發(fā)官網(wǎng)近日發(fā)布的信息顯示，2月25日，中國綠發(fā)首單基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs——中金中國綠發(fā)購物中心REIT已正式申報。項目以濟南領(lǐng)秀城貴和購物中心為底層資產(chǎn)，原始權(quán)益人為中國綠發(fā)山東商管公司。
中國綠發(fā)稱，中國綠發(fā)商業(yè)運營版圖以山東濟南為起點，山東商管公司作為中國綠發(fā)幸福產(chǎn)業(yè)板塊的商業(yè)資產(chǎn)運營管理平臺公司，深耕商業(yè)資產(chǎn)運營管理業(yè)務(wù)近三十年。其業(yè)務(wù)聚焦于一二線省會及核心城市，在京津冀、長三角、環(huán)渤海、川渝、海南和新疆等國家重點發(fā)展區(qū)域布局商業(yè)購物中心品牌，成熟運營“貴和”系商業(yè)品牌，并長期運營“魯能城”“美麗匯”“秀街”等商業(yè)產(chǎn)品線。
其表示，本項目底層資產(chǎn)濟南領(lǐng)秀城貴和購物中心，自2014年12月開始運營，定位為集購物體驗、體育休閑、生活服務(wù)于一體的全能型生活廣場，是濟南市南部地區(qū)頭部商業(yè)綜合體項目，同時也是濟南首個全景式家庭購物中心。
“本項目作為中國綠發(fā)首單基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs，將有效盤活公司商業(yè)資產(chǎn)，加快產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型升級，構(gòu)建世界一流幸福產(chǎn)業(yè)，助力經(jīng)濟社會高質(zhì)量發(fā)展。”中國綠發(fā)表示。
作為中國綠發(fā)重要的商業(yè)資產(chǎn)，在濟南南部商圈，領(lǐng)秀城貴和購物中心已發(fā)展為一個成熟的商業(yè)綜合體。
該購物中心位于濟南領(lǐng)秀城西側(cè)，占地10.5萬平方米，建筑面積41萬平方米，含中高檔購物中心、希爾頓酒店、公寓和甲級寫字樓，包括冰場、影院、超市、運動四大主力店及快時尚品牌、兒童體驗館、家電家居等多個次主力店。在經(jīng)歷了一定的市場培育期之后，其如今進入穩(wěn)定運營階段。
根據(jù)深圳證券交易所官網(wǎng)的信息，中金中國綠發(fā)購物中心REIT在2月25日已申報，基礎(chǔ)設(shè)施項目類型為消費基礎(chǔ)設(shè)施，原始權(quán)益人為山東魯能商業(yè)管理有限公司，基金管理人為中金基金管理有限公司，申報類型為首發(fā)。
山東魯能商業(yè)管理有限公司官方微信公眾號也發(fā)布了中國綠發(fā)首單基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs正式申報的信息。該公眾號介紹，“山東魯能商業(yè)管理有限公司，是中國綠發(fā)商業(yè)板塊的發(fā)源地，產(chǎn)業(yè)涉及商業(yè)地產(chǎn)運營管理、品牌運營、房產(chǎn)代銷等多領(lǐng)域板塊。”
經(jīng)濟導(dǎo)報記者還注意到，濟南市自然資源和規(guī)劃局的官方微信公眾號曾在2月22日發(fā)布信息稱，該局助推領(lǐng)秀城貴和購物中心REITs發(fā)行，與建設(shè)單位中國綠發(fā)集團山東魯能亙富開發(fā)有限公司密切溝通，確保項目順利滿足審核要求。
其還提到，濟南領(lǐng)秀城貴和購物中心作為申報公募REITs的先行項目，為盤活存量商業(yè)地產(chǎn)資產(chǎn)、提升資產(chǎn)流動性開辟了新路徑。
根據(jù)中國綠發(fā)的官網(wǎng)介紹，其布局高端酒店、文旅度假、特色商業(yè)、物業(yè)服務(wù)、健康養(yǎng)老等業(yè)務(wù)。目前運營酒店40家、10個特色商業(yè)綜合體、5大文旅項目、6大區(qū)域物業(yè)公司（含高端商辦）。酒店產(chǎn)業(yè)與萬豪、洲際、希爾頓等國際酒店管理集團實行戰(zhàn)略合作，高標準打造以新疆、上海、九寨酒店集群為代表的精品標桿項目。其商業(yè)項目在濟南、天津、北京、重慶、文昌等地發(fā)展大型商業(yè)綜合體、特色風(fēng)情商業(yè)街等，打造具有知名度和美譽度的貴和商業(yè)品牌。
“地理位置較優(yōu)越，租金等收入穩(wěn)定”
事實上，濟南領(lǐng)秀城貴和購物中心的資產(chǎn)證券化探索并非首次。
廣宇發(fā)展（現(xiàn)名“中綠電”，000537.SZ）此前發(fā)行CMBS （商業(yè)抵押貸款支持證券），主要依托的也是濟南領(lǐng)秀城商業(yè)綜合體項目。
值得一提的是，廣宇發(fā)展此前是國家電網(wǎng)旗下的房地產(chǎn)業(yè)務(wù)上市平臺，2020年8月，隨著國家電網(wǎng)剝離魯能集團塵埃落定，廣宇發(fā)展的控股股東魯能集團100%國有股權(quán)無償劃轉(zhuǎn)至中國綠發(fā)后，廣宇發(fā)展也成為中國綠發(fā)旗下上市公司。
2022年1月，廣宇發(fā)展完成重大資產(chǎn)重組，主營業(yè)務(wù)由房地產(chǎn)開發(fā)銷售變更為新能源投資建設(shè)運營，并在2023年底將證券簡稱由“廣宇發(fā)展”變更為“中綠電”，是中國綠發(fā)綠色能源產(chǎn)業(yè)投資、開發(fā)、建設(shè)、運營平臺。
經(jīng)濟導(dǎo)報記者注意到，在2019年7月，廣宇發(fā)展曾發(fā)布公告稱，擬將濟南領(lǐng)秀城商業(yè)綜合體項目作為標的物業(yè)，發(fā)行CMBS產(chǎn)品。
具體來說，廣宇發(fā)展作為原始權(quán)益人，向全資子公司山東魯能亙富開發(fā)有限公司發(fā)放金額不超過40億元的股東借款，并以前述股東借款債權(quán)設(shè)立財產(chǎn)權(quán)信托，公司擁有財產(chǎn)權(quán)信托受益權(quán)。同時將領(lǐng)秀城商業(yè)項目抵押至信托公司，并將領(lǐng)秀城商業(yè)項目現(xiàn)金流作為還款來源質(zhì)押至信托公司。
對于發(fā)行CMBS的目的，廣宇發(fā)展當時表示，一方面是為了盤活存量資產(chǎn)，“相較傳統(tǒng)的銀行經(jīng)營性物業(yè)貸款而言，CMBS融資規(guī)模占標的物業(yè)評估值比例更高，可擴大融資額度，實現(xiàn)投資資金回籠，釋放商業(yè)地產(chǎn)價值。”
另一方面是為了降低資金成本，“一、二線城市有著穩(wěn)定現(xiàn)金流的優(yōu)質(zhì)商業(yè)項目，通過價值增信，提升產(chǎn)品評級，可以取得較銀行經(jīng)營性物業(yè)貸款及普通債券品種可比或更低的成本。”廣宇發(fā)展稱。
根據(jù)當時的公告，廣宇發(fā)展申請發(fā)行CMBS的期限不超過12年，采用3+3+3+3模式，每3年設(shè)一次開放期，附票面利率調(diào)整權(quán)、投資者回售權(quán)。資金用途主要用于補充流動資金、償還借款等符合國家法律法規(guī)及政策要求的資金用途。
經(jīng)濟導(dǎo)報記者注意到，當時的公告還披露了濟南領(lǐng)秀城商業(yè)綜合體項目的概況。該項目為山東魯能亙富開發(fā)有限公司所有，總建筑面積為40.78萬平方米。商管分公司負責(zé)管理的寫字樓建筑面積5.18萬平方米（其中地上經(jīng)營面積2.75萬平方米）、商場建筑面積24.01萬平方米（其中地上經(jīng)營面積16.21萬平方米），合計為29.19萬平方米；酒店分公司負責(zé)管理建筑面積9.67萬平方米（其中地上經(jīng)營面積7.45萬平方米）。
廣宇發(fā)展當時還提到，該項目位于濟南市市中區(qū)二環(huán)南路魯能領(lǐng)秀城，“地理位置較優(yōu)越，人口較密集，租金等收入穩(wěn)定。”
此次REITs的底層資產(chǎn)與當年的CMBS高度重合，也從側(cè)面反映了濟南領(lǐng)秀城貴和購物中心相對穩(wěn)定的運營表現(xiàn)。
（大眾新聞·經(jīng)濟導(dǎo)報記者 孫羅南）
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