近日，深圳證券交易所公募REITs信息平臺顯示，中金中國綠發商業資產封閉式基礎設施證券投資基金（下稱“中金綠發商業資產REIT”）的審核狀態更新為“通過”。
該項目自2025年3月4日受理至5月19日審核通過，歷時不足三個月，原始權益人為山東魯能商業管理有限公司，底層資產是濟南領秀城貴和購物中心。
這也意味著，濟南領秀城貴和購物中心邁入資產證券化新階段。
購物中心引進新能源汽車品牌入駐
領秀城貴和購物中心位于濟南市市中區二環南路與英雄山路交叉口，是南部城區體量較大的商業綜合體，自2014年12月28日投入運營，總建筑面積20.09萬平方米。
根據評估，該購物中心資產評估值為15.654億元，此后在深交所問詢回復中調整為15.300億元，降幅2.26%。
經濟導報記者注意到，近期，深交所發布了《中金綠發商業資產REIT上市和中金-中國綠發商業資產資產支持專項計劃掛牌條件確認申請文件的審核問詢函》的回復，披露了領秀城貴和購物中心的運營情況，包括引入了多個新能源汽車品牌入駐等。
近年來，在新能源汽車消費趨勢推動下，各大商業項目加大了對新能源汽車品牌的引入力度。
經濟導報記者在濟南領秀城貴和購物中心實地走訪看到，商場一層已進駐特斯拉、極氪等車企品牌，地下一層的“新能源汽車街區”則匯聚了深藍、嵐圖等多個品牌門店。
問詢反饋回復稱，領秀城貴和購物中心2021年起規劃引進新能源汽車品牌，經過4年培養，形成品牌直營合作為主、行業龍頭品牌（特斯拉、理想、蔚來等）匯集、銷售及租金穩步提增的良好發展趨勢。截至2024年末，品牌數量9家，租賃面積占比約2.35%，店鋪租賃收入占比約7.62%。
回復披露，從歷史租金情況來看，新能源汽車品牌均采取固定租金模式，報告期各期末平均租金單價分別為12.40元/平方米/天、12.98元/平方米/天和13.70元/平方米/天，租金收繳率均為100%。
回復提到，“2022年開始，運管團隊為順應購物中心發展趨勢和提升本項目經營業績，將部分租賃面積通過改造為新能源街區或進行品牌置換等方式引進了新能源汽車品牌入駐，該部分租賃面積陸續于2022年下半年至2023年上半年起租，由于新能源汽車品牌的租金水平較原本的品牌有了大幅提升，導致本項目2022年的租金單價增長率較高。”
“2024年起本項目在租新能源汽車品牌的數量和面積達到穩定狀態，且均為行業領先的汽車品牌，預計后續該部分租賃面積的租金水平將保持穩定增長。”回復稱。
“計劃對超市區域進行調整優化”
問詢反饋回復還披露，領秀城貴和購物中心2025年第一季度新簽租賃合同11份、租賃面積合計2522平方米。續簽租賃合同31份，續簽租賃面積4527平方米。
針對2024年和2025年已到期租約續租情況等，回復顯示，截至2024年12月31日，領秀城貴和購物中心的時點出租率為94.63%，2025年3月31日的時點出租率為96.45%。根據2024年12月31日的租賃臺賬整理，預計該項目2025年的到期租賃面積共計16758.5平方米，涉及103家店鋪。
反饋回復表示，魯能商管針對2025年到期店鋪已儲備了近200個租戶，儲備租約及租戶豐富。儲備租戶中以餐飲、配套和零售業態為主，契合項目未來的運營發展規劃，其中零售業態儲備包括多家知名運動戶外及潮流品牌等，吸引年輕消費群體，提升項目商業活力；配套業態儲備涵蓋教培、KTV等品牌類型，豐富顧客消費體驗；餐飲業態儲備租戶包括知名的火鍋、烤肉、甜品、網紅特色餐廳等品類，為消費者提供多元的美食體驗，有效提升項目的消費吸引力。
問詢反饋回復還披露了領秀城貴和購物中心內租賃面積排名第一的主力租戶情況。
回復稱，該主力店自項目2014年開始運營以來即入駐領秀城貴和購物中心。在執行租約期限至2034年，租賃面積10552平方米。截至2024年12月31日，主力店的租賃面積占比為12.46%，2024年度店鋪租賃收入占比為3.87%。
根據問詢反饋回復披露，該主力店經營定位為超大型綜合超市，2022年—2024年的平均銷售額7771.92萬元，在該品牌體系內的87家中收入排名第10名。
經濟導報記者注意到，目前位于領秀城貴和購物中心的超市為BHG超市。
值得一提的是，回復還補充，為進一步提升領秀城貴和購物中心的租金坪效，加強項目收益水平，外部管理機構計劃對項目的超市區域進行調整優化。結合項目周邊社區居民的消費需求和優質品牌資源儲備，外部管理機構擬調整超市區域的租戶結構，打造差異化商品品類，滿足消費者多樣化需求；根據客群消費偏好變化趨勢，對超市區域的布局、動線進行重新規劃，同時探索發展新的合作模式，如倉儲會員體系、社區生鮮服務中心等，提升超市區域的租金坪效；利用物聯網、AI大數據等先進數字化技術，優化庫存管理，同時引入優質的供應商資源，不斷提升采購渠道管理與供應鏈效率水平。
“有效盤活公司商業資產”
在外部競爭方面，回復顯示，領秀城貴和購物中心3公里范圍內暫無直接競爭物業；3—5公里范圍內存在1個購物中心項目中海環宇城；5—10公里范圍內輻射和諧廣場商圈、大觀園商圈和泉城路商圈。
回復稱，本項目周邊5公里內除中海環宇城外，暫無已開業競爭物業，5—10公里范圍內存在部分競爭性物業與本項目存在一定競爭關系，但競爭性物業與本項目在客戶類型、品牌檔次等方面均有不同程度的差異，競爭性較小。
針對擬入市競爭性物業情況，回復提到，項目10公里范圍內擬入市的代表性競爭物業共4個，其中5公里范圍內2個，分別為中南悠漫里和南北康B6綜合體商業部分；5—10公里范圍內2個，分別為壹合廣場和華潤萬象里。
此次REITs項目的推進，也體現了存量商業項目盤活的持續深化。
根據中國綠發官網此前發布的信息，今年2月25日，中國綠發首單基礎設施公募REITs——中金中國綠發購物中心REIT已正式申報，項目以濟南領秀城貴和購物中心為底層資產。中國綠發表示，本項目作為中國綠發首單基礎設施公募REITs，將有效盤活公司商業資產，加快產業轉型升級。
（大眾新聞·經濟導報記者 孫羅南）
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