□ 本報記者 劉玉凡 田汝曄
今年5月，山東住房“以舊換新”提速，前有青島支持國有平臺公司參與住房“以舊換新”，收購存量房用作保障房等用途；后有濟南拿出真金白銀，補貼“賣舊買新”的購房者……
記者調查發現，從2023年開始，全國已有超百城推出住房“以舊換新”政策。業內專家表示，住房“以舊換新”有助于釋放置換需求，激活新房和二手房市場，讓更多購房者住上“好房子”。
“以小換大”需求旺
在青島市市北區遼寧路和臺東一路路口，一處大紅底色的“以舊換新”廣告牌格外顯眼，這里距離臺東步行街僅百米，吸引了不少路人駐足。
5月中旬，記者來到廣告牌旁的咨詢處，一家新建樓盤的工作人員介紹，此處在售樓盤每平方米均價二萬元至二萬二千元，自“以舊換新”政策推出后，到訪量明顯增加，每天超過一半的來訪客戶咨詢“以舊換新”政策。
青島市住房和城鄉建設局發布的通知中明確了“以舊換新”實施步驟，換房人通過“以舊換新”申報、收購洽談、新房認購等流程，即可完成住房“以舊換新”。
家住青島市李滄區的于女士比較關注“以舊換新”政策：“我們家的房子是一套80多平方米的小三居，家里有倆娃，住得有點擠，想置換一套120平方米左右的大三居。”
根據政策，于女士的舊房將由國企按評估價收購，同時享受3萬元一次性財政補貼；若置換新房時申請100萬元貸款，還可獲得每年2%的貼息，這對她來說吸引力不小。
記者了解到，像于女士一樣有置換需求的家庭不在少數。截至5月底，青島已收到市民申請參與住房“以舊換新”房屋4500余套。
三種模式，打通舊房置換路
“目前住房‘以舊換新’模式主要有三類，青島正在推行的是以政府平臺公司為主體的模式。”中國市場學會房地產產業研究院特聘專家王壽林介紹。
此前，南京、無錫等地曾探索這一模式，平臺公司收購二手房源作為保障房來使用，這一做法的優勢在于穩定二手房市場，減輕購房者的經濟成本。
王壽林介紹，第二種模式是中介平臺在青島首創的“優鮮賣”模式。中介公司憑借渠道和房源優勢，與購房者簽訂合同，在規定期限內幫助改善群體快速“賣舊買新”，這一模式提高了房產經紀人的賣房積極性，并加快老房子成交。
第三種模式即“購房補貼”模式。由政府部門出臺政策，對出售自有住房并購買新建商品住房的個人或家庭，給予一定的購房補貼，鼓勵購房者“以舊換新”。
5月30日，重慶和濟南同時發布樓市“以舊換新”政策。其中，重慶“以舊換新”補貼政策以住房的面積段作為區分，在中心城區新購商品住房，且在一年內出售中心城區原有住房的，由新購住房所在區政府（管委會）給予新購住房總房款1%的補貼；新購建筑面積140平方米以上的中心城區商品住房，給予總房款0.5%的補貼。
濟南市住房補貼則以購房時間作為區分。在2025年6月30日（含）前購買新建商品住房并完成網簽的，給予所購新建商品住房購房價款總額1%的購房補貼；2025年10月31日（含）前購買并辦理網簽的，給予所購新建商品住房購房價款總額0.8%的購房補貼。購房補貼最高不超過10萬元。
加強市場需求與政策銜接
記者在調查中發現，“以舊換新”利好改善型群體，但作為一種相對較新且具有規模效應的交易模式，部分購房者仍心存顧慮，比如評估價格如何確定等。
為了打消居民顧慮，青島明確舊房價格由3家專業機構獨立評估，取中間值定價，防止價格虛高或壓價，如果換房市民對價格不滿意，可以隨時退出。
此外，記者注意到，“以舊換新”政策通常存在一定的限定條件。比如青島擬收購1200套以上個人二手住房，房齡要求在20年以內、產權清晰、配套完善，且換房者購買的新房需滿足面積和總價“雙高于”舊房的條件。
濟南一家國有平臺公司發布的“以舊換新”要求更為具體。首先，舊房需在選定的在售新房項目十公里范圍內，竣工備案不超過16年，建筑面積140平方米以內，且有物業管理服務；參與“以舊換新”的舊房總價不超過新房總價的70%。
早在2023年9月，淄博市房地產開發協會和淄博市房地產經紀與評估協會聯合發起活動，支持購房者“賣舊換新”。近日，記者從淄博市房地產開發協會了解到，該活動2024年下半年起陷入停滯狀態，當前企業參與度下降。
“群眾對房價預期較高，但市場實際價格未能匹配，導致舊房評估價值與成交價值出現偏差。”淄博市房地產開發協會工作人員表示，這一偏差影響了舊房交易的活躍度。“若要突破目前的瓶頸，需在舊房定價機制、政策支持體系等方面進一步探索，以縮小市場預期與實際價格的差距，打通舊房流通環節。”
讓更多老百姓住上“好房子”
今年，“好房子”首次寫入政府工作報告，提出適應人民群眾高品質居住需要，完善標準規范，推動建設安全、舒適、綠色、智慧的“好房子”。
多位受訪專家表示，從長期來看，房地產市場供求關系已發生了重大變化，從“有沒有”轉變為“好不好”。居民參與住房“以舊換新”，底層邏輯追求的是“好房子”。
如何讓住房“以舊換新”政策惠及更多百姓？
王壽林建議，應保證政策的可持續性和執行過程中公開透明，政府部門及時公開回收的房源、回收價格。
山東大學經濟學院教授李鐵崗認為，住房“以舊換新”減少了購房者的換房成本，但由于賣方無法參與財產交易的談判，影響了其積極性。“提高購房者的積極性，首先要明確購房者在房地產市場的三種需求，即潛在需求、現實需求和可實現需求。”李鐵崗說，在滿足購房者需求的前提下，通過“以舊換新”，進一步激活新房和二手房市場，讓更多購房者住上“好房子”。
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