在最新披露的中期票據募資文件中，濟寧城投控股集團有限公司（下稱“濟寧城投”）對其房地產業務作出了較為詳盡的披露，其中，與瑞馬集團有限公司（下稱“瑞馬”）相關的合作項目占據較多的比重，項目主要分布于濟寧、濟南兩座城市。
合作項目中，瑞馬頻繁出現
項目由濟寧延伸至濟南
根據近日公布的《濟寧城投2026年度第一期中期票據募集說明書》，濟寧城投的商品房項目主要由濟寧城投及其子公司濟寧城投嘉華房地產開發有限責任公司（下稱“城投嘉華”）、濟寧市城投碧桂園房地產開發有限公司、濟寧市城投碧桂園置業發展有限公司等運營，濟寧城投具備房地產開發二級資質。
在經營模式上，募集說明書稱，濟寧城投的商品房項目主要根據濟寧市政府規劃，選取地址建設項目，項目建成后，通過房產銷售方式回籠資金。
從具體開發路徑看，濟寧城投的經營模式“包括自主開發及合作開發，以與各類開發商合作開發為主”。
募集說明書顯示，濟寧城投聯合經營的合作方主要為擁有多年房地產開發經驗的國內頭部及濟寧市本地頭部房地產企業。自主開發以及合作開發的項目主要為地產項目開發，根據不同的項目的具體情況，濟寧城投與合作方共同商定出資比例以及收益分成比例。
從募集說明書披露的項目清單看，濟寧城投近年來合作開發的商品房項目數量明顯多于自主開發項目。其中，在合作開發項目中，“城投瑞馬”項目占據較多比重。在濟寧城投提到的17個主要合作開發項目中，有7個為“城投瑞馬”項目。
尤其在濟南，濟寧城投近年來參與的多個商品房項目均與瑞馬共同開發，項目名稱以“城投瑞馬”命名，相關合作項目包括城投瑞馬國風·悅府錦廬、城投瑞馬禧悅、城投瑞馬國風·云廬紫廬等。
持股比例未超過50%，
但實際控制日常經營
從區域布局看，濟寧城投與瑞馬的合作已由濟寧本地延伸至濟南市場。
募集說明書披露的截至2025年3月末濟寧城投在建商品房項目情況顯示，在濟寧本地，濟寧城投與瑞馬合作的項目中，城投瑞馬·錦府由濟寧城瑞置業有限公司（下稱“濟寧城瑞置業”）作為項目主體；城投瑞馬·晴洲的項目主體為濟寧嘉瑞置業有限公司（下稱“嘉瑞置業”）；城投瑞馬天悅一期、二期則分別由濟寧嘉瑞產業發展有限公司、濟寧瑞隆置業有限公司（下稱“瑞隆置業”）負責開發。
濟寧城瑞置業和嘉瑞置業，均由瑞馬、濟寧城投旗下的城投嘉華各持股50%；瑞隆置業則由瑞馬持股62.5%、城投嘉華持股37.5%。
在濟南市場，濟寧城投與瑞馬延續了合作模式，并進一步擴大了項目體量。
其中，瑞馬國風·悅府錦廬的項目主體為濟南瑞城產業發展投資有限公司；城投瑞馬禧悅項目由濟南城瑞置業有限公司（下稱“濟南城瑞置業”）作為項目主體；城投瑞馬國風·云廬紫廬的項目主體為濟南瑞華置業有限公司。
值得注意的是，募集說明書披露，以上項目中，城投瑞馬·錦府、城投瑞馬·晴洲、城投瑞馬天悅一期、城投瑞馬天悅二期、城投瑞馬國風·悅府錦廬、城投瑞馬禧悅、城投瑞馬國風·云廬紫廬等項目，濟寧城投雖持股比例未超過50%，但因濟寧城投派駐董事在董事會中占據多席，可以實際控制其日常經營，故納入濟寧城投合并范圍。
在股權結構方面，例如，開發城投瑞馬禧悅項目的濟南城瑞置業，由瑞馬與城投嘉華各持股50%，據企查查的信息，該公司于2021年6月以2.4億元拿下濟南市中區土屋路以北、玉興路以東的地塊。
公開信息顯示，瑞馬自2021年進駐濟南。其官網稱，瑞馬在國內，“立足濟南、濟寧兩座潛力城市”。根據工商信息，瑞馬注冊地位于濟寧，實控人為自然人股東。
不過在其官網及公開對外表述中，瑞馬集團自稱“1993年創建于歐洲匈牙利布達佩斯”，并表示已成長為一家以房地產開發為主業、建筑施工、物業管理、金融投資等多個經營領域協同發展的大型集團公司。
在房地產行業整體承壓的背景下，城投平臺與民營房企之間的合作，也成為市場觀察的焦點。
（大眾新聞·經濟導報記者 孫羅南）
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