唯品會(huì)商業(yè)REITs獲上交所反饋：競(jìng)爭(zhēng)力與租約到期壓力成問(wèn)詢焦點(diǎn)
商業(yè)不動(dòng)產(chǎn)REITs市場(chǎng)版圖不斷擴(kuò)大。春節(jié)過(guò)后，中金唯品會(huì)封閉式商業(yè)不動(dòng)產(chǎn)證券投資基金項(xiàng)目（下稱(chēng)“中金唯品會(huì)REITs”）更新至“已反饋”。
1月底，上海證券交易所受理中金唯品會(huì)REITs上市及相關(guān)資產(chǎn)支持證券掛牌轉(zhuǎn)讓申請(qǐng)，并于近日出具反饋意見(jiàn)。從披露內(nèi)容看，監(jiān)管層圍繞項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng)力、不動(dòng)產(chǎn)收入穩(wěn)定性、租約集中到期、同業(yè)競(jìng)爭(zhēng)及估值參數(shù)合理性等問(wèn)題提出多項(xiàng)細(xì)化問(wèn)詢。
該基金底層資產(chǎn)為鄭州杉杉奧特萊斯項(xiàng)目、哈爾濱杉杉奧特萊斯項(xiàng)目，預(yù)計(jì)募集規(guī)模74.7億元。原始權(quán)益人為杉杉商業(yè)集團(tuán)有限公司。唯品會(huì)此前在2019年以29億元收購(gòu)了杉杉奧特萊斯業(yè)務(wù)。
租約集中到期：現(xiàn)金流穩(wěn)定性面臨考驗(yàn)
根據(jù)反饋意見(jiàn)，監(jiān)管關(guān)注點(diǎn)之一是項(xiàng)目在區(qū)域商業(yè)格局中的競(jìng)爭(zhēng)力。
申報(bào)材料顯示，鄭州項(xiàng)目同類(lèi)存量競(jìng)品項(xiàng)目4個(gè)，未來(lái)三年新增競(jìng)品項(xiàng)目1個(gè)，原始權(quán)益人擬投資建設(shè)同業(yè)競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目；哈爾濱項(xiàng)目同類(lèi)存量競(jìng)品項(xiàng)目1個(gè)。
在此背景下，上交所要求管理人結(jié)合區(qū)域商業(yè)供需、消費(fèi)力匹配程度、交通通達(dá)性及區(qū)域經(jīng)濟(jì)情況，進(jìn)一步說(shuō)明項(xiàng)目的優(yōu)劣勢(shì)及競(jìng)爭(zhēng)力；同時(shí)補(bǔ)充披露原始權(quán)益人擬投資建設(shè)同業(yè)競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目的預(yù)計(jì)建成時(shí)間、位置地段、運(yùn)營(yíng)主體等情況，以及對(duì)本項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)穩(wěn)定性的影響等。
此外，租約到期情況則更為直接地影響現(xiàn)金流穩(wěn)定性。
根據(jù)申報(bào)材料，鄭州項(xiàng)目現(xiàn)有合約2026年內(nèi)到期的面積比例為67.60%，2027年及以前到期的面積比例為84.86%；哈爾濱項(xiàng)目現(xiàn)有合約2026年內(nèi)到期的面積比例為40.81%，2027年及以前到期的面積比例為61.60%。
上交所要求管理人補(bǔ)充披露目前的招商及續(xù)租進(jìn)展，結(jié)合項(xiàng)目歷史退租去化記錄、同區(qū)域可比項(xiàng)目退租后去化時(shí)間、2026年項(xiàng)目已到期及即將到期合約的最新去化情況、新簽合約到期時(shí)間分布情況等，說(shuō)明租約集中到期對(duì)未來(lái)現(xiàn)金流穩(wěn)定性的影響，設(shè)置保障項(xiàng)目穩(wěn)定運(yùn)營(yíng)的針對(duì)性措施，充分揭示風(fēng)險(xiǎn)。
關(guān)聯(lián)交易與擔(dān)保安排：是否影響市場(chǎng)化運(yùn)營(yíng)？
在報(bào)告期內(nèi)，上述項(xiàng)目還存在一定的關(guān)聯(lián)租戶。
根據(jù)申報(bào)材料，報(bào)告期內(nèi)項(xiàng)目的關(guān)聯(lián)租戶2個(gè)，其中鄭州項(xiàng)目主要關(guān)聯(lián)交易收入占營(yíng)業(yè)收入比例分別為4.12%、5.86%和7.19%，哈爾濱項(xiàng)目主要關(guān)聯(lián)交易收入占營(yíng)業(yè)收入比例分別為9.23%、7.87%和6.58%；哈爾濱項(xiàng)目存在關(guān)聯(lián)擔(dān)保情況。
上交所要求補(bǔ)充披露關(guān)聯(lián)交易定價(jià)依據(jù)是否充分、價(jià)格是否公允、與市場(chǎng)交易價(jià)格或者獨(dú)立第三方價(jià)格是否存在較大差異、是否影響不動(dòng)產(chǎn)項(xiàng)目的市場(chǎng)化運(yùn)營(yíng)等，說(shuō)明不動(dòng)產(chǎn)基金存續(xù)期間關(guān)聯(lián)交易的必要性和潛在風(fēng)險(xiǎn)等。
此外，根據(jù)申報(bào)材料，哈爾濱項(xiàng)目前十大商戶中E1、F1租賃面積占比為19.06%、7.77%，對(duì)應(yīng)收入占比不超過(guò)3%；聯(lián)營(yíng)與租金模式的面積占比與收入占比存在差異。監(jiān)管要求補(bǔ)充說(shuō)明面積占比和收入占比存在上述差異的原因及合理性。
此前在2019年，唯品會(huì)以29億元收購(gòu)杉杉商業(yè)集團(tuán)100%股份，布局線下奧特萊斯業(yè)務(wù)，探索線上線下一體化的特賣(mài)零售模式。杉杉商業(yè)目前已運(yùn)營(yíng)22家?jiàn)W特萊斯廣場(chǎng)，按GMV規(guī)模統(tǒng)計(jì)，在國(guó)內(nèi)奧特萊斯企業(yè)中位于第一梯隊(duì)。
若此次中金唯品會(huì)REITs順利發(fā)行，將成為其線下奧萊資產(chǎn)證券化的重要一步。
（大眾新聞·經(jīng)濟(jì)導(dǎo)報(bào)記者 孫羅南）
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